マクロの地価変動に惑わされない
2017年1月4日「水曜日」更新の日記
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- 次に地価の変動はどうでしょうか。日本の代表的な社会問題のひとつに「少子化」が挙げられます。このまま大々的に子供の数が増えない限り「人口の減少」は間違いありません。2005年8月に厚生労働省から発表された「2005年1月～6月において出生数より死亡数が上回り全体では3万1034人滅」というリリースの衝撃は記憶に新しいところ。予測より2年も早いそうです。人口の減少はいずれ住宅需要の低迷につながるでしょう。したがって、住宅を用途とする土地価格は長期的に下落を続ける、と予測する識者が少なからずいます。マクロの視点で見れば確かにその通り。私もこの意見には総論賛成です。一方、乱立する不動産ファンドが案件獲得のために無謀な家賃設定をし、非現実的な収益計画のもとに相場を逸脱した高値で用地買収をしており、それが一部の地価上昇を招いてしまっている大きな原因のひとつではないか、という声もよく耳にします。要するに「これから下がりそうなのにファンドのおかげでミニバブルが起こっている」ということです。加えて、初期に参入してきた外資系ファンドは日本撤退モードに入っており、先ほど述べた様な高値買収も早々に破綻をきたし「近い将来、ミニバブル崩壊が必ず来る、そしてその後は緩やかにダウンし続けるだろう」という見方が大勢を占めています。おそらく全体を俯瞰して長期トレントを読むとそういった見方になるでしょう。では、「所有すれば損するのか」と言われそうですが、よく考えてください。たとえば株の世界であれば、個別銘柄だけではなく「日経平均連動型」という商品があります。文字通り日経平均が上がれば儲かり逆の場合は損をする。しかし、不動産ではそんなものは存在しません。数多くのビルやアパートの経営者ならともかく、「自分の家」はたいていの人は「唯一(ただひとつ)」です。しかも、それは他のどの不動産とも違うものです。たとえ同じマンションの隣住戸であっても100％条件が同じということはありません。それが「不動産」の不動産たる所以です。つまり他がどうなろうと自分の家の資産的な価値が維持されるか否か、と考えるべきなのです。銀座の一等地が上がろうが、首都圏の住宅地が10何年連続下落しようが、あなたには「関係ない」。自分の住まいは「一点買い」であることを忘れないでください。全体が下落基調にありながらも、個別には価格水準を維持あるいは上昇する場所が必ずあります。
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