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家賃は不動産価格の中で最も変動するリスクが少ない

2017年3月29日「水曜日」更新の日記

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『東京の空室率は最も低い』賃貸に出しても今後は借り手が見つかりにくいのではないか、と心配する声を聞く。人口減少などでアパートの空室が増えてきた、という話を耳にするかららしい。「住宅・土地統計調査」という国の調査がある。5年に1度、日本中の不動産について調べる、不動産の国勢調査のようなものだ。これによると東京都の空室率は47都道府県の中で沖縄県に次いで低い。日本版不動産投資信託(J-REIT)が保有する賃貸住宅の稼働率は95%を超えている。日本賃貸住宅管理協会が会員企業を対象に調査した結米でも空室率は10%程度である。ちなみにREITが保有するタワーマンションの稼働率を調査した結果を見ると直近6ヵ月の稼働率は93%になっている。リーマンショックや東日本大震災後の最低稼働率でも平均87%程度。タワーマンションの空室リスクの最低ラインはここだと考えていいだろう。【東京の空室率は低く、不動産投資は東京が有利】空室リスクの少ない面積帯を選ぶ節税効果を最大化するには、購入したマンションを賃貸に出す必要がある。このため、借り手を見つけやすいマンションを選ぶことも欠かせない。例えば2013年後半の時点で、都内の高額賃貸市場はやや崩れている。リーマンショックによって外資系企業が東京から撤退したのに加えて、東日本大震災とその後の原発事故でさらに多くの外国人が日本を離れたためだ。不況で高額賃貸の借り手の中心だった外国人がごっそりいなくなったことで、空室率が急上昇してしまった。J-REITも賃料50万円以上の賃貸物件の多くを手放してしまったほど高稼働の運営は難しいのが現状だ。弊社が都区部の賃貸マンションについて住戸面積別の空室率を調査した結果を見ても、150㎡以上250㎡未満が約24%と最も高い。100㎡以上150㎡未満も19・6%、250㎡以上も20・2%。100㎡以上の賃貸は数自体が少ないので、少しでも需要が減ると空室率が一気に上昇してしまう。逆に、母数が大きいところは空いていても条件次第で誰かが穴を埋めてくれる。高額なマンションはリスクが大きいことがわかるだろう。では狭い方がいいのかと言えば、そうとも限らない。20㎡未満の空室率も17%とかなり高い。いわゆるワンルームだが、これは完全に需給のミスマッチが原因だ。20㎡未満のワンルームは狭い割に家賃は安くない。それでもよかったのは昔の話で、明らかに需要が減っているのにストックだけがやたらと多いのだ。商品企画が入居者ニーズとミスマッチになると、稼働率も賃料も低下するのが道理である。賃貸住宅の場合、長年積み上げたストックと現在の移転希望者との問で需給バランスが決まる。古いストックの面積や間取りは変えられず、現在の入居者ニーズに合わない狭小ワンルームマンションは明らかに過剰であるが、当分解消される見込みはない。これ以外にも、コンパクトタイプと呼ばれる40~60㎡程度の物件の空室率が高いエリアも存在する。短期間に大量供給されて、需給バランスが崩れてしまったケースである。こうした空室の状況把握は購入前の必須のチェック項目であることは間違いない。購入後に借り手がいなくて困っているようでは、賃料収入が入らないので、既に失敗している。おまけに、入居者が決まらずに相続になってしまったら、貸している実績がないのだから、相続税評価減は自宅扱いになってしまう。売買市場だけでなく、賃貸市場も理解しないと、効果的な顧客サービスができない理由がここにある。

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