空室リスクを避けるための物件選びも重要な視点である
2017年3月30日「木曜日」更新の日記
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- 『賃貸するときに困らない物件のつくり方』私たちは賃貸住宅の企画を作ることも多い。そこで、最も重要視していることは、賃貸住宅のストック分布に「順張り」（傾向に従う）することだ。ワンルームが多いエリアではワンルームを、ファミリータイプが多いエリアではファミリータイプを原則にする。次に、賃料の総額を決める。賃料分布を集めてみれば多くの顧客が予算の上限にしている賃料が見えてくる。このエリアで15万円を超えると空室期間が長くなるといった具合だ。その賃料から逆算して、面積を決め、賃料×面積で多くの顧客層に支持されるポジションを取りに行く。最後に間取りや設備水準を決めていき、差別化要因を明確に示せるようにしておく。このやり方は功を奏しており、最も手堅い商品企画手法である。業界の中でもこれと逆の発想をする人がいる。他のエリアよりなぜか少ないセグメントに「逆張り」するパターンだ。例えば、ファミリータイプの物件が非常に少ないということは、競争相手がいないのだから、そのぶん賃借人が決まりやすいだろうと考えるのだ。このパターンはたいてい失敗する。たしかに競合は少ないが、そもそも入居希望者が少ないことがほとんどで、入居者を探すのに骨が折れるだけになる。賃貸住宅のストックは20年以上の試行錯誤から形成されている。ファミリータイプが埋まりにくいエリアには、自然とつくられなくなっていく。その繰り返しで今のストック分布になっているのだ。逆張りでうまくいったのなら、二番煎じが必ず出てくるものだ。また、入居者も希望のタイプが少ないエリアで物件を探そうとしない傾向が強い。住宅情報誌をめくっていた時代と違って、インターネットで検索する時代は、エリア内検索で物件が少ないと、多いエリアを求めてページを遷移してしまう。競合がたくさんある場所ほど、探している人にとっては選び放題で選び甲斐があるというものだ。今回のような節税対策の場合、不動産投資家としてリスクを冒す必要性は低い。同様のストックが多いところの方が、築浅のタワー物件であれば競争優位となるので、貸すのに困ることはない。
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