修繕特約と賃貸借終了時の修繕・取り替え義務
2017年4月6日「木曜日」更新の日記
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- 「小修繕」の範囲内で特約が有効と認められる場合でも、その特約によって、賃借人に賃貸借終了時に修繕して返還したり新品と取り替える義務まであるかというと、それは別の問題です。というのは、修繕特約の趣旨は、原則として賃借物の使用中に必要な修繕は賃借人がするというだけであり、賃貸借終了時に修繕や新品にして返還する義務までは負わせるものではないと解されているからです。すなわち、裁判例は、「賃借人の負担とする」との特約について、特段の事情のない限り、賃貸人の修繕義務を免除するにとどまり賃借人に修繕の義務を課すものではないとしており、逆に言うと、その特約の趣旨が「賃借人に修繕義務を負わせた」と解しうる場合にのみ賃貸借終了時に修繕費用を請求できるのであり、そのように解釈するために「特段の事情」が必要としているのです。この考え方によれば、賃借人は使用のため必要な小修繕は自己負担で行うことになりますが、修繕しないまま使用を継続してそのまま目的物を返還しても債務不履行にはならないということになります。つまり、賃貸人の修繕義務を免除するにとどまると解される場合は賃借人には修繕して返還する義務はないので、退去後に賃貸人が修理してもその費用を償還請求することはできず、これを敷金から控除することも認められないという結論になります。学説も、特約の趣旨については、契約締結の経緯、目的物の種類・性質、契約内容、当事者双方の事情、慣習等を総合的に勘案して判断すべきであるとし、明らかでない場合は、賃貸人の修繕義務を免除するにすぎないとするのが多数説です。
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