賃貸借契約の解約・解除
2017年4月22日「土曜日」更新の日記
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- ●問題事例。 次のような事情がある場合に、家主から借家契約の更新拒絶または解約申入れをされた場合、借家人は建物を明け渡さなければなりませんか。また、家主から相当額の立退料を支払うという申出があった場合はどうなりますか。 ①二〇年間借りている建物で、家賃は近隣の借家と比較して低廉です。建物は築後三〇年を経過して相当に老朽化が進んでおり、建て替えの必要があるとして明渡しを求められています。借家に居住しているのは私たち夫婦だけで、二人の子供は独立してそれぞれ別に住居を構えています。 ②一〇年間地方都市中心部の建物（三階建）の一階で若者向けの洋品店を経営しています。経営は順調で、年間一億円以上の売上があります。家主は建て替えを目的として全部の惜家人に明渡しを求めていますが、建物はある程度は老朽化していても建て替えが必要なほどではなく、土地を有効利用したいということのようです。付近には、建て替えられ高層化した建物もありますが、同程度の建物もかなり残っています。また、建物を明け渡した場合には、付近で同様の建物を借りることはきわめて困難で郊外に移転せざるをえませんが、顧客層との関係で相当の減収が予想されます。なお家主からは、建物を明け渡してもらえるなら八〇〇〇万円の立退料を支払ってもよいという申出もありました。 ＜結論＞ 旧借家法は、家主が期間の定めのある借家契約について更新を拒絶しようとする場合、または期間の定めのない借家契約について解約の申入れをする場合には、正当事由が必要であると定めていました。このこと、つまり家主の更新拒絶・解約申入れについて正当事由が必要とされる点は、借地借家法でも同様ですが、同法二八条は、正当事由の判断基準として五つの具体的基準を例示して、判断基準の明確化に努めています。これらの具体的基準に照らして考えますと、問題事例①では家主の建物明渡しの請求が認められる可能性が高く（特に家主が相当額の立退料支払いの申出があった場合には認められるでしょう）、事例②では家主が八〇〇〇万円程度の立退料支払いの申出をしても、建物明渡しの請求が認められる可能性は少ないと考えられます。①借地借家法二八条における正当事由の判断基準の明確化。イ、同条の定める具体的判断基準について。ロ、家主の立退料等提供の意味。②正当事由の有無についての裁判例。
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