店舗建物の賃貸借契約の更新拒絶
2017年4月26日「水曜日」更新の日記
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- 都心部における店舗建物の賃貸借契約の更新拒絶について、正当事由ありとする諸事情と正当事由なしとする諸事情を総合して考察し、補完金として二億八〇〇〇万円の立退料の提供により正当事由が具備されるとした事例（東京高判平成二・五・一四判時二二五〇号六三頁）原告が、建物の老朽化、敷地の有効利用、生計維持のために必要であることなどの理由で、建物を賃借して男性若者向きカジュアル衣料品の小売店舗として使用していた被告に対し、建物賃貸借の更新拒絶、明渡しを求めた事案です。原審の東京地判平成元・一・二五は、〇原告が本件建物の明渡しを受けてその敷地上に中高層ビルを建築して有効利用を図ることが、その生計維持のため不可欠あるいは切実な必要性があるとはいえない、②これに対し、被告が本件店舗に見合う規模の店舗を付近に確保することはきわめて困難であり、これを明け渡した場合営業収入の約三分の二を失うことになり重大な経済的損失を被るから、本件建物使用の必要性は著しく強い、③本件建物は老朽化しているが朽廃しているわけではなく、現状で営業用に使用するのに支障がない、④本件建物の属する地域はいまだ低層の古い建物が大部分を占め、本件建物の敷地に中高層ビルを新築することがその地域的要請であるとまではいえない、との理由から、賃貸借契約の更新拒絶には正当事由があるとは認められないとし、さらに原告が提供する立退料（六三〇〇万円または一億円）によっても正当事由が補完されるとは認められないとして、原告の請求を棄却しました。これに対し原告（控訴人）は、控訴審で、正当事由の補完として一億五〇〇〇万円、さらに二億五〇〇〇万円または裁判所において相当と認める額の立退料を支払うと申し出ました。東京高裁は、ほぼ原審の事実認定を踏襲して、本件建物の使用についての被控訴人（被告）の必要性は控訴人（原告）のそれを上回るものであり、正当事由はないといわなければならない、としながらも、本件における「正当事由ありとするに資する諸事情と正当事由を否定するのに資する諸事情を総合して考察すると、本件更新拒絶については、補完金として相当額の立退料を支払うことにより正当事由は具備されるというべきである」と判示し、「正当事由を補完するための立退料は二億八〇〇〇万円を相当」と認定しました。⑤一億六〇〇〇万円の立退料の支払いにより、建物（店舗兼住居）の賃貸借契約の解約申入れ、建物明渡しの正当事由が認められた事例（東京高判平成元・三・三〇判時二二〇六号三八頁）元々の家主との間で建物明渡しに関する紛争が生じた後に建物を取得した控訴人が、その地域で免許を取得し賃借建物で酒類販売業を営んできた被控訴人に対して、①本社ビル建築の必要性から自己使用、②建物の老朽化、③建物の所在する地域が区の再開発計画区域に入り、高層ビルの建築が予定されている、ことから、一億五〇〇〇万円余（または裁判所の認定額）の支払いと引き換えに、本件建物の明渡しを求めた事案について、同判決は、市街地再開発は、区、地元住民の総意ともいうべきもので、公益にも沿うものである、本件建物は法律上の朽廃が近いなどとして、控訴人が一億六〇〇〇万円の立退料を提供することによって、本件建物明渡しの正当事由が具備されると認めるのが相当であると判示しました。
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