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立退料の算定方法

2017年4月29日「土曜日」更新の日記

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(一)立退料の算定式。 正当事由の有無を判断するうえで、基本的要素である建物使用の必要度が事例によって異なるため、補完的要素である立退料を算定するための定型的な計算式はありません。したがって、立退料算定にあたっても、どの程度の補完を要するかという観点から、家主・借主双方の具体的事情を比較検討して建物使用の必要度を判断しておく必要があります。 (二)立退料の内容。 立退料と呼ばれる金銭給付の内容としては、①移転費用(引越費用、移転先取得に要する費用など)の補償②立退きで消滅する借家権の補償(借家権価格の清算)ささ営業権ないし営業上の利益の補償よ・借主の精神的負担の補償・開発利益の借家人への配分(建替え・再開発等の場合)などの要素を区別することができます。本問のように、正当事由が不足している場合には、①の全額と、②③に対する正当事由の不足分に対応する額との合計額が、立退料として支払われるべきでしょう。 (三)具体的な算定例。 ①移転費用⇒引越費用その他で五〇万円。②立退きで消滅する借家権の補償(借家権価格の清算)⇒借家権価格の算定方法については、取引事例比較法、収益ないし賃料差額還元法、割合法等が用いられていますが、ここでは、便宜上、割合法(割合方式)によって算定してみましょう。土地価格を三〇〇〇万円、建物価格を五〇〇万円、借家権割合は、土地については借地権価格(土地価格の六〇%とします)の二五%、建物については建物価格の四〇%とした場合には、土地三〇〇〇万円×〇・六×〇・二五=四五〇万円建物五〇〇万円×〇・四=二〇〇万円の合計額六五〇万円が、借家権価格となります。③営業権ないし営業上の利益の補償月平均の営業純利益が四〇万円で、他に移転することにより、三ヵ月間五〇%の減収が見込まれる場合、補償されるべき営業上の損失は、四〇万円×〇・五×三=六〇万円となります。本間において不足する正当事由を補完すべき割合を四〇%とすると、具体的な立退料の額は、①五〇万円+(②六五〇万円+③六〇万円)×〇・四=三三四万円となります。 (四)裁判所における立退料額の算定 裁判上で立退料の支払いが問題になった場合には、本来、立退料の鑑定評価を行って適正額を決定する必要があるのでしょうが、この点、裁判例においては、立退料の額は裁判所が裁冊一で自由に決定できると考えられており(東京高判昭和五〇・四・二二金法七七二号三三頁等)、申出額を増額する裁判例も多く見られます。ただし、立退料支払の申出がない場合にまで立退き料支払いとの引換えに明渡しを命じる半滅をなしうるかについては、否定されるべきでしよう。

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