要件がないのに定期借地権の合意をしてしまったとき
2017年5月14日「日曜日」更新の日記
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- 各々の定期借地権設定の要件については、既に説明しました。これらの要件が満たされないときには、各々の定期借地権の成立は否定されますが、借地契約の内容として十分であれば、普通借地権が成立しますので十分注意する必要があります。特に、注意すべき点は次のとおりです。①長期型定期借地権について、存続期間を５０年以上にしなければならないことに注意して下さい。存続期間を４０年と定めた場合には、普通借地権の設定とされてしまいます。したがって、この場合、「契約の更新はしない」と特約で定めていても、更新に関する借地法の規定が適用されてしまい、更新をしない特約は借地人に不利な特約として排除されますので、結局、契約更新を認めざるを得なくなります。②短期型定期借地権について、建物が事業用であること、存続期間が１０年以上２０年以下であること、及び公正証書によって契約しなければならないことに注意して下さい。住居用建物の所有目的としたり、存続期間を５年や３０年としたり、契約を公正証書にせず単に契約書を作成したにすぎない場合には、普通借地権の設定とされてしまいます。その場合には、「契約の更新」「建物買取請求権」「建物築造による存続期間の延長」という借地借家法の規定が適用されることになります。その結果、地主は借地人の「契約更新」「建物買取請求権」等を認めざるを得なくなります。③建物買取型定期借地権について、買取の時期を設定後３０年以上経過した日とすることに注意して下さい。２０年しか経過していない日を買取日とした場合には普通借地権の設定とされてしまいます。なお、契約方式について、長期型定期借地権は公正証書又はその他の書面が、短期型定期借地権は公正証書が要件とされていますが、建物買取型定期借地権については、特に要求されていません。
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