定期借地権は譲渡できるか
2017年5月15日「月曜日」更新の日記
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- 普通借地権は、これを第３者に譲渡又は転貸するについて地主の承諾が得られない場合には、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可を申し立てることができます。定期借地権は契約の更新がなされない点で、普通借地権と異なる特殊性があるわけですが、その譲渡又は転貸に関する取扱いは普通借地権と同様です。したがって、定期借地権も第３者に譲渡又は転貸するには地主の承諾が必要であり、その地主の承諾が得られないときには、裁判所に地主の承諾に代わる許可を申し立てることができるのです。ただし、借地権が地上権であるときには、地主の承諾なしに第３者に譲渡又は転貸することができます。【既存の借地権を定期借地権に変更することができるか】既存の借地権を定期借地権に変更することを望む地主は多いと思います。はたしてそれは許されるのでしょうか。改正法施行前に成立していた既存の惜地権には、改正によって新設された定期借地権の制度に関する規定が適用されません。したがって、既存の借地権について、存続期間を５０年以上としたり、設定から３０年以上経過した日に地主が借地上の建物を買い取ることを特約で定めるなど、改正法が定期借地権成立の要件としていることを定めても、契約の更新や建物買取請求権の排除をすることは借地人に不利な特約として許されません。つまり、既存の借地権を定期借地権と変更することは許されないということになります。既存の借地権の更新の際に、定期借地権に変更しようとする場合も同様に許されません。既存の借地権が更新された場合に、改正法が適用されるとするか、適用されないとするかは、議論がありましたが、結局、更新された場合にも改正法は適用されないとしたからです。しかし、改正法施行後に、はじめて借地契約を締結する場合には、改正法が適用されるわけですから、既存の借地契約を地主と借地人との合意のうえ解約して一旦借地権を消滅させ、新たに借地契約を締結する場合、改正法が適用され、定期借地権の設定が可能となります。ただし、もっぱら旧借地法の規定を免れる目的で、かつ、合理的理由がない場合には、既存の借地契約の合意解約及び新借地契約いずれもが無効とされるとの見解もあります。
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