借家権に財産的価値はあるか
2017年5月17日「水曜日」更新の日記
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- 借地借家法により借家人の立場が強化されることにより、借家権自体が独立した財産的価値をもつといえるでしょうか。借地権は、貸主の承諾がなくても借地非訟手続により譲渡することが可能であり、その譲渡性があるゆえ独立した財産価値が認められるといえます。しかし、借家権は借地権と異なり、貸主が承諾しない場合にはいかなる方法によっても譲渡をすることができず、財産的価値があるか否かのメルクマールを交換価値をもつか否かで捉えるのであれば、借家権には財産的価値がないともいえます。相続税の課税の際にも借地権と異なり、借家権の場合には原則として財産として評価していないのも、こういう理由によるものと思われます。しかし、反面、借家法により借家人の立場が強化されているため、家主の借家人に対する建物明渡し請求が容易に認められず、借家人が任意で建物を明け渡す場合には家主から相当の対価が支払われる場合も少なくありません。また、家主から借家人に対する更新拒絶、解約申入れに必要な正当事由を補充するものとして、金員の提供が申出される場合も多くあります。このような金貝が支払われている現実をみるとき、ある意味で借家権自体が独立した財産的価値をもっているといってもよいでしょう。借家権か否か―賃借物が建物かどうか借地借家法の適用が肯定されて借家権が認められると借家人の権限が強くなり、その地位が安定します。その一方、それに応じて家主の権利が弱くなります。したがって、その賃貸借が、借家権であるか否か、つまり借地借家法の適用があるか否かの区別は、非常に重要な問題となります。借地借家法が適用される要件として、まず、賃貸借契約の対象が「建物」であることが必要です。建物以外のものの賃貸借には借家法は適用されません。「建物」にはその構造上の用途、利用の現況により、自宅などの居住用建物と事務所用、店舗工場等の業務用建物とに分けられますが、借地借家法上はどのような建物であってもかまいません。また、建物全部の賃貸借でなく、建物一部の賃貸借であってもかまいません。ただし、建物の一部の場合、賃貸借の部分が壁などによって他の部分と区画され、借主がそこを独占的、排他的に支配（利用）することが可能な構造・規模をもっていなければなりません（最高裁判例）。アパート、ビルの一室でもよいのはもちろん、高架の下、鉄橋下を利用した倉庫も借地借家法の適用のある建物とされています。建物の一部の間借りの場合はちょっと問題です。その間借りが一階全部、２階全部などのようにその部分について借主に独占的・排他的支配が可能な構造・規模になっているときは借地借家法の適用がありますが、鍵のかからない障子や襖で仕切られただけの四畳半、６畳問などの一室の場合には、独占的使用・排他的な支配が可能ではないと判断される場合も多いでしょうから、その場合には借地借家法の適用は否定されます。デパート、名店街などでのケース貸し（一定の場所を借りて商品の販売を行うこと）の場合も、同様のことがいえます。その売場についての設備や構造に照らして、独占的・排他的に支配することが可能な構造・規模になっていれば借地借家法が適用され、それ以外のときには借地借家法は適用されません。一般のケース貸しの場合には適用されない場合が多いと思われます。ビルの屋上などに設置する広告塔は独占的・排他的に支配することが可能な構造になっておらず、借地借家法は適用されません。
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