借家権か否か―一時使用の目的か
2017年5月19日「金曜日」更新の日記
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- 建物の賃貸借であっても例外として借家権としての特徴（権利）が発生しない場合があります。一時使用のための建物の賃貸借が明かな場合です（借地借家法４０条）。この場合には借家法の多くの規定が適用されず、民法の賃貸借の規定が適用されますので、借家権としての特徴（権利）の多くが認められません。この意味で、借家権ではないといってもいいくらいです。この一時使用か否かの判断にあたり、まず注意しなければならないのは、建物賃貸借契約書の条項に「一時使用のため」と記載されていたり、契約書の標題が「一時使用建物賃貸借契約書」とされていても、一時使用賃貸借として借地借家法の適用がなくなると単純に考えることはできないことです。「一時使用賃貸借」か否かは、契約書の「一時使用」という記載からだけではなく、賃貸借の実態が真実に一時使用目的のものと認められるか否かにより決定されます。前述のとおり、借地借家法は借家人に不利な契約条項を無効とする性質をもつ片面的な強行法規であり、借地借家法の適用を脱法するような契約条項を無効とするからです。それでは、この一時使用のための賃貸借はどのような場合に認められるのでしょうか。これは、必ずしもその期間の長短だけを標準として決められるものではなく、賃貸借成立に至る経緯、賃貸借の目的、動機、建物の種類・構造、その他の諸般の状況からみて、当事者の意思（目的）が賃貸借関係を短期間に限定し、一時的なものとした趣旨であることが客観的に明白に判断される場合で、しかもそれが相当な場合に限られます。例えば、短期間の興行を予定している展覧会、劇場、祭典のための質貸借、夏期のみの別荘地の賃貸借、居住家屋の建替えなどの間に限っての賃貸借、選挙運動中に限っての選挙事務所の賃貸借などの場合が、これにあたるでしょう。なお、公正証書で建物賃貸借契約書を作成し、その条項に「一時使用のために」と記載しても、その実態が一時使用目的と認められなければ、一時使用のための賃貸借とは認められないことは土地の賃貸借の場合と同様です。この点、一般の契約書と公正証書による契約書とでその効力に差はありません。なお、改正により確定期限付借家の制度が設けられました。今後、この一時使用の質貸借契約をする場合の中には、この確定期限付借家の制度を利用して行われるヶ－スもあると思われます
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