改正により借地上の建物の借家人の保護が図られた
2017年5月31日「水曜日」更新の日記
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- 借地契約において、借地期間の満了時に、地主の更新拒絶に正当事由が存すれば、借地契約は更新されず終了します。その際、借地人（建物所有者）が惜地上の建物を第３者に賃貸していることがありますが、この場合借家人の立場はどうなるのでしょうか。借家契約が更新されず終了した場合、借地人には建物買取請求権が認められており、この建物買取請求権が行使されれば、建物所有権は地主に移転しますが、その際には借家人はその建物の借家契約の継続を地主に対抗できます。したがって、借家人は引き続きその建物を利用することができます。では、借地人が建物買取請求権を行使しないときにはどうなるのでしょうか。惜地人は建物を取り壊さなければなりません。この場合旧借家法は、特に借家人の保護の規定を定めていなかったので、借家契約は終了し、結局、借家人はその建物を使用できなくなってしまいました。改正前は借地人が建物買取請求権を行使しない例は極めて稀でしたので、それはどの不都合はありませんでした。しかし、今回の改正により定期借地権制度が認められ、借地人は建物買取請求権を有しない場合が増加すると思われます。そうなると、借地上の建物が地主に買い取られない場合も増えることになり、借地上の建物の借家人が建物を使用できなくなる例も増えることになります。そこで、改正法は「借地権の目的である土地上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその一年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から一年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許可することができる」と規定して（借地借家法３５条）、借家人の保護を図りました。ただし、借地人と借家人との間で確定期限付借家契約の一つである「取壊し予定の建物の借家契約」をしている場合には、借家契約が終了することになりますので、借家人は右の保護を受けられません。
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