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お得なローンの借り方、返し方

2018年1月18日「木曜日」更新の日記

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 住まいづくりに欠かせない住宅ローンにはいろいろな種類がありますが、大きく分けると次の2種類があります。1つは住宅金融公庫や年金福祉事業団など公的機関が借入先となる融資。もう1つは、銀行ローンや生命保険会社が出資している生保ローンなど民間の金融機関が行う民間融資です。  なかでも、圧倒的に利用率が高くなっているのが住宅金融公庫です。「国のローン」と言われるだけあって、借入時に完済までの金利と返済額が確定する固定金利型で低金利、しかも比較的大きな金額(年収が年間返済額の五倍以上あることが条件)の融資が受けられるなどの魅力があります。  また、「バリアフリー住宅工事」や「高齢者対応設備設置工事」「省エネルギー住宅工事(次世代型)」といった、これからの時代にふさわしい対策がとられた新築の住宅は、それぞれの工事ごとに50~300万円の割増融資(工事内容によって額が決まっています)が受けられる制度もあります。  ただ、新築住宅の融資の場合、申し込める期間が年6回に限られていることと、融資の条件として敷地面積が100平方メートル以上、総床面積が80平方メートル以上から280平方メートル以下に限られているので注意が必要です。  そのほか、公的融資には厚生年金や国民年金の加入者を対象にした年金融資や財形貯蓄を1年以上継続しているユーザーを対象にした財形融資があるほか、都道府県や市町村レベルで行う住民を対象にした自治体融資もあります。この自治体融資は、自治体ごとに内容は異なりますが、意外に有利な条件の融資が多くチェックしてみてください。  一方で、銀行ローンをはじめとした民間融資は、公定歩合等に連動して金利が上下する変動金利型のローンが多いことや固定金利型は若干金利が高くなることから、公的融資で足らない分を借りる使い方をされるケースが多くなっています。  以上のことからお得なローンの借り方は、優先順位として第1に住宅金融公庫を最大限活用すること。第2として、その他の公的融資を利用すること。それでも足りない場合は、民間の融資を使うことを基本に資金計画を組むとよいでしょう。  このローンの借り方と並んで、重要なのがローンの返し方です。同じ金額を借りたとしても、返し方によってその返済額が変わってきます。  まず、返済額が大きく変わるのが返済期間です。返済期間を長くすれば、毎月の返済額は少なくなります。例えば、1000万円を年利2.5%、元利均等払いのボーナス返済なしで借りた場合、15年返済では毎月の返済額は約6万6700円ですが、25年返 済では約474900円になります。  ただし長期返済にする場合には、完済時の自分の年齢を考慮して期間を決める必要があります。また返済期間が長くなれば利息も増えるので、返済総額が多くなってしまいます。 先のケースでは、15年返済の返済総額が約2100万円、25年返済では約1346万円と約146万円ほどアップすることになります。  次に、「元金均等払い」か「元利均等払い」の選択です。元金均等払いとは、元金を返済回数で均等割りにして、そこに利息分を乗せることで毎回の返済額が決まる返済方法です。 このため、利息の多い当初は毎回の返済額が多くなりますが、元金が減るにしたがって返済額が減っていく特徴があります。これに対して、元利均等払いは元金と利息を含めた毎回の返済額を全期間同じにした返済方法です。  これまでは、当初の返済額が少なくなるので元利均等払いを選ぶユーザーが多いようですが、今後おすすめしたいのは元金均等払いです。元金均等払いのほうが元金の減りが早いことから、返済総額を減らすことができるのです。しかも、毎回の返済額が徐々に少なくなっていくので、子どもの成長による教育費の負担増など将来に備えることもできます。  目先を考えると、当初の返済が少なくなる元利均等払いを選びたくなります。しかし、当初の五年間の返済額を少なくできる一方でその間元金がほとんど減らない「ゆとり返済」が、時代にふさわしくないということで廃止されたように、これからの時代は可能な限り早く元金を減らすことが大切です。元金均等払いは、低成長の時代にあった返済方法と言えます。  そういった意味で、返済途中に手持ち資金に余裕ができたら、積極的に「繰上返済」の制度を利用したいものです。繰上返済とは、毎回の返済とは別に一定の元金分をまとめて返済する方法で、やはり元金を減らすことができます。利息分の負担が多い元利均等支払いほど負担軽減の効果が大きくなります。  ボーナス時加算を利用する場合にも注意が必要です。確かにボーナスに返済を振り分けることで毎月の返済額を減らすことはできますが、ボーナスは勤務先の業紋などによって支給額が変動します。やはり、これからの時代はボーナスにあまり頼らない返済計画を立てるべきでしょう。  一方、大いに活用したいのが「住宅ローン控除制度」です。住宅ローンを借りて家を新築する場合、借入金の金額に応じて所得税が軽減されるのです。平成13年度の法改正で、入居する年月日によりその内容に差があります。  平成13年7月1日から平成15年12月31日までに入居した場合は、控除期間が最長10年で、控除額は年末ローン残高の1%(最高50万円まで)になります。  そして平成16年1月1日以降に入居した場合は、控除期間が最長で6年、控除額は2000万円以下の部分が1%、2000万円を超え3000万円以下の部分が0.5%というように決まっています。  勤務先からの融資でも、年利が1%以上の場合はこの制度が適用されますが、親から借りた場合は適用がありません。また、所得税が最高控除額よりも少なかった場合は、払うべき所得税の範囲内で税金が控除されることに留意してください。つまり、支払った所得税を超えてお金が戻ってくるものではないということです。

やっぱりいい家探したい!

もう家探しをアナログな方法でやるのはやめました。ネットに頼ります。賃貸物件を探すにしても今までとにかく色々な不動産会社にいって色々な物件を見てきました。ただ、私の希望にあう物件は大体同じようなものしか紹介されなかったです。とにかく費用対が合わない。ネットで八潮市で賃貸物件を探すと今までかけてた時間の10分の1くらいで同じ数の物件を探せることが出来ました。やっぱり今はインターネットの時代ですね。その中でも、「八潮市 賃貸」で見つけた新日本エステートさんのサイトなどは見た目もすごく綺麗で、物件の情報も豊富に載ってました。今度、1度新日本エステートさんに伺ってみようと思います。

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