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2018年7月27日「金曜日」更新の日記

"こうした点を常に意識したうえでの""現在の走り""であることが大事なのです。 最初の家賃が入り、税金+管理費+銀行の返済を差し引くと、確定申告上のフローは5年～7年くらいは赤字となります。 が、通帳には確実にキャッシュが貯まっていることでしょう。 この差が大きければ大きいほど節税効果があったということになります。 賃貸住宅の場合、3階建て以上の中高層耐火建築物（ＲＣ構造等）で、ひと部屋あたり40平米以上だと、 建物の固定資産税は当初から5年は50パーセントになります。 このように、優良な建物には税金面での軽減メリットがあり、こまかいところですが、 他の構造体と比較するとこの差はけっこう大きいのです。 元気なうちに（給与所得などがあるうちに）資金計画を立てて、入ってきたお金の数パーセントを積立てておけば、 15～20年が経過したときに次の一手が打てるのです。 施工から10年間は、いわゆる""新築マジック""が効力を発揮し、それなりに入居者は見込めます。 ところが、魔法が解ける10～15年後に、一手を打つ必要があるわけで、この予測を最初に立てておくことが大事です。 10年目からなぜ魔法が解けるのか。当初は、同程度の家賃や間取りの物件を比較したときに、 新しいというだけでも入居者にアピールします。が、時間の経過とともに新しくないことにプラスして、 入居者の求める条件が変化してくるからなのです。"