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2018年8月17日「金曜日」更新の日記

ローン破産を回避するためには、赤字を補填して売却、賃貸住宅に住み替えるのが最も現実的な道ということになります。しかし、ここは思い切って抵当権抹消ローンを使って買い換えるという方法も考えられます。 ローンの延滞歴ができてしまうと買い換えに影響が出てくるので、その前に実行するわけです。例えば、前述の月13万5622円から22万2581円に返済額が増えるケースでも、抵当権抹消ローンを使って3400万円のマンションに買い換えれば、毎月の返済額は抵当権抹消ローンと合わせても17万605円にとどまります。 現在の返済額よりは確かに増えますが、それでもそのまま放置して22万円台に増えるよりははるかに楽でしょう。もちろん、場合によっては今回の買い換え時にもゆとり返済を利用する方法も考えられます。 これは、破綻を5年先に延ばすだけという可能性もあるのであまりお勧めはできませんが、それでも緊急避難にはなるでしょう。その場合、毎月の返済額は15万円ほどに抑えることができます。 事態が悪化するの手をこまねいて見ているのではなく、ここは思い切った決断が必要になるときでしょう。ただ、抵当権抹消ローンを利用して買い換えるのは、いいことばかりではありません。 審査などが厳しくなって通常の住宅ローンに比べると借りにくいこと、また抵当権抹消ローンやそれに付随する買い換えローンは金利が高くなることが多いことの他、次の買い換えがむずかしくなるという問題が出てきます。 考えてみれば当然のことですが、新たにローンを組み直すわけですから、再びゼロからのスタートになります。これまでせっせと返済したきた分は完全にチャラになってしまうのです。 ある買い換え事例をみてみると、これは、92年に自己資金740万円で、3700万円の新築マンションを買った人が、5年後の97年に買い換えるケースです。抵当権抹消ローン500万円を利用した上で、3200万円の新築マンションを自己資金320万円で購入します。 買い換え時に利用するローンは抵当権抹消ローンと合わせて3380万円に達します。5年後にはどうなるのかをみると、抵当権抹消ローンとの合計残高は約2984万円になります。 買い換えしないで前の家に住み続けたまま返済していれば、5年後の残高は約2572万円。5年後の残高は400万円ほど多くなってしまうわけです。買い換えしなければその後の残高の減り方は急速に早くなりますが、買い換えした場合にはまだまだ残高の減り方は遅いです。思ったほどには残高が減らないので、買い換えは当分先まで見送らざるを得ないでしょう。