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「トータルな交通網の充実」

2018年10月9日「火曜日」更新の日記

2018-10-09の日記のIMAGE
3番目の条件は「交通網の充実」です。いくら生活施設が充実し、富裕層が好んで住む街であっても、交通網が充実していなければ街の発展には限界があります。少なからず人気と言われる住宅街において、この条件を満たすケースが実はそれほど多くありません。電車では便利であっても道路計画が行き届かず、週末は必ずといっていいほど渋滞に陥ったり、路上駐車が横行したりする場合が思いのほか多いのです。交通網とは鉄道だけではありません。道路、バス、すべてが充実していなければ、万人に魅力を感じてもらえないのです。この点についても商業施設を例に挙げるとわかりやすいでしょう。丸の内の集客がなぜあれほど衰えないのでしょうか。鉄道網の充実のみならず、道路が整備されているからです。再開発により街が拡大し、莫大な集客があるにもかかわらず、渋滞を経験したことは平日・休日問わず一度もありません。外部道路との連携にほとんどストレスを感じないのです。一方、同時期に話題になった汐留はどうでしょうか。まだ、一部工事中であることも起因しているかもしれませんが、エリア外の幹線道路との連結はとても不便です。朝夕のラッシュ時に一度足を運ぶだけで、道路網整備の重要さがわかります。以上、化ける街の条件を3つ挙げてみました。ちなみに上記3条件が整備されている街の代表例は、やはり恵比寿、新浦安が筆頭に挙がります。その他では、東急田園都市線の「たまプラーザ」、横浜から桜木町にかけての「みなとみらい」あたりも該当するでしょう。また、これから期待される街としては(中)目黒、二子玉川、豊洲、錦糸町などでしょうか。 【実質利回り10%のワンルームマンション】さて実際の取引について紹介しておきましょう。これでざっとした不動産投資のイメージをつかんでください。私が相談を受けた会社員のAさん(33歳)が、いまから2年前に初めて買った東京都目黒区のワンルームマンションの例です。現在Aさんが所有する物件の概要を紹介すると、物件の購入時価格は660万円、家賃が月額7万1000円で、表面利回りは12・9%の物件です。マンションの区分所有では月々の管理料と修繕積立金が必ずコストとしてかかってきますので、これを差し引いた利回り(ネット利回り、または実質利回り)は11・45%となっています。でも、これですべてではありませんでした。実は購入以前からサブリース契約が存在したのです。これは空室のときでも管理会社が家賃を保証してくれる制度で、家賃の10%程度を支払えばよいことになっています。当然その費用もかかるので実際に手元に入ってくる家賃は月々5万5000円。結局、実質利回りは10%となっています。

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