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2018年10月10日「水曜日」更新の日記

1ヵ月に20件以上、多いときには40件以上見たというＡさんは、3ヵ月くらいたつころには、物件の外観を見ただけでおおよその判断がつくようになったといいます。「外見のよいマンションでも収支が悪かったり、逆に汚いマンションでも高利回りだったりと、色々な物件があることがわかりました」(Ａさんの話)そうして1年ほどたち、お金も少し貯まってきたころ、東京都港区に利回り13％という高利回り物件を見つけたのです。一(一平方メートルと少し広めのワンルームタイプ。価格は890万円。ただ、築年数が昭和49年と30年近くたつ古い物件でした。しかしいままでの物件は築浅でも利回りの低い物件が多かったため、利回りの高い築30年のマンションがとても魅力的に見えたようです。この物件は、銀行にお金を借りている人が、返済できなくなって売りに出されている任意売却物件でした。任意売却物件は普通の物件に比べて安いため、高利回りになることが多く、このとき初めてＡさんは「買い付け証明書」を提出したのです。買い付け証明を出すことで交渉する権利が与えられたのですが、彼はさらに値引き交渉をしてみました。「890万円のところ、780万円までの値引きを要求したのです。不動産会社を通じて売り主と債権者の銀行に交渉してもらったものの、1週間待っても返事がありませんでした。2週間たったころ、850万円で別に買い手がいるからそれ以上なら売りましょう、という返答が来たのです」(Ａさんの話)買い付けを入れてから返事が来るまでの間、彼は近くの不動産屋に家賃相場を聞いて回ったりしていました。すると、現在入居している人の家賃が少し高いことがわかったのです。現在13％ほどある利回りは、もし入居者が退去したら家賃が下がり、利回り11％になってしまいます。これでは築30年の物件にしては利回りが低くメリットはありません。当時はいまほど正確なシミュレーションは出来ませんでしたが、家賃収入とローン返済、そして管理料、税金などを考えると割に合わない投資だとわかったのです。初めて買い付けを入れたこの物件への投資は見送ることになりました。