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念願のアパートオーナーに!

2018年10月13日「土曜日」更新の日記

2018-10-13の日記のIMAGE
そんなときこの物件に出合ったAさんは早速値引き交渉をしてみました。と同時に、早く処分したい所有者側にメリットのある条件を出して交渉に臨みました。そのメリットとは、Aさん側は銀行融資が通る人間だということ、そして無担保の不動産を持っているということです。つまり、ローン特約で契約解除という事態はあり得ませんよ、だから価格をもう少し下げて欲しい、という希望を出してみたのです。「私のほうから最初に示した金額は2800万円でした。不動産屋は厳しそうな顔をしていましたが、売り主と銀行に相談してもらいました。その結果、3000万円ならOKという返事をもらったのです」(Aさんの話)アパート投資の表面利回りは14%になります。駅から徒歩8分という好立地で、築20年の割にはキレイに見え、各室25~30平方メートルという広めの部屋、などの条件を加味すれば悪くない利回りです。そこで3000万円で買い付け証明を入れ直し、購入することにしたそうです。銀行の評価によると、この物件自体には2400万円まで融資できるという話でした。すると手数料なども含め、残り800万円ほどの頭金が必要になってしまいます。でも、彼には現金で購人したワンルームマンション(築22年、660万円で購入)があったため、共同担保として提出すれば物件金額相当の3000万円を融資すると、銀行の了承をとりつけました。そうすれば手数料分の200万円を支出することで3000万円のアパート一棟が買えるわけです。こうした売買は、債権者から売却を迫られていたうえに、ローン特約で解除になった取引があったばかりというタイミングの良さが功を奏したともいえます。だからこそ価格交渉が可能で、売買価格満額の融資が受けられたという例でしょう。このケースでは、年間の税引き後キャッシュフローは95万円という計算になり、不動産収引などでよく使う指標のROI(投資収益率)は47・5%にも上ります。つまり、投資額の200万円をたった2年近くで回収できるというわけです。

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