シミュレーション3
2018年12月3日「月曜日」更新の日記
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- さて、サブリースで「サ高住」事業を行う場合において、金融機関が与信を不動産のオーナーに与えるとき、その返済原資は、医療・介護事業者(株)Iのように、不動産のオーナーから建物を一括で借り上げて、それを入居者に転貸するという中間者のことを「オペレーター」ということがありますので、このように中間に入る介護事業者のことを「オペレーター」ということがあります)の賃料支払能力に依存している点に注意をする必要があります。「サブリースでは、不動産のオーナーは、長期間、一括で建物を貸すことができるので、長期の賃貸借契約による空室リスクから解放されます。したがって、Gさんも、オペレーターである(株)Iから、20年間、建物の空室の数にかかわらず、賃料を取得し続けることができます。「しかしながら、それは、オペレーターが存続している限りにおいての話です。20年間という長期間のなかで、オペレーターの経営状況が悪化すると、場合によっては、不動産のオーナーは賃料を取得することができなくなってしまいます。そうなると、不動産オーナーへの融資の回収可能性も低くなるということになります。つまり、サブリースで「サ高住」事業を行う場合、不動産のオーナーの返済能力は、オペレーターに依存しているということになります。そして、不動産のオーナー自身が、そのことを理解しているかどうかが重要となります。したがって、与信をするかどうかの判断にあたっては、当該事業計画の内容(不動産のオーナーとオペレーターの賃貸借契約の内容等)だけでなく、オペレーターがどのような事業者か、不動産のオーナーが当該事業計画をどこまで理解しているかということが非常に重要となります。
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