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2018年12月11日「火曜日」更新の日記

不動産には値段がつきます。当たり前の話ですが、なぜ土地に価値があるのでしょうか?例えば、銀座4丁目の土地が1坪1億円の値段がつくとして、山形県米沢市の山林は1坪150円程度です。「土地」そのものについては銀座も米沢市の山林も違いはありません。ではなぜ、同じ土地であるにも関わらずこれほど価値が異なるのでしょうか。基準によれば、不動産に経済価値が発生する根本的な要因として、その不動産に対してわれわれが認める効用、その不動産の相対的稀少性、その不動産に対する有効需要、の3点があげられています。のはどういうことかと言うと、その不動産に対してわれわれが何らかの働きかけをすることによって日常生活や経済活動に役立てることが可能であるかどうかということです。つまり、その土地上に何か建物(家や店舗ビルなど)を建てたり、駐車場として利用することにより、有効に利用できるような土地であれば経済価値が発生するということです。銀座にピルを建てるのと米沢市の山林にビルを建てる(現実には建てられませんが)のでは、明らかに銀座に建てた方が有効利用できますから、価値が異なるのです。また、いくら有効利用できるからといって、無限に存在する土地に価値は生じません。数が限られるほど価値は高くなります。のの相対的稀少性ですが、これはその不動産が他の不動産で代替可能かどうか、と考えると分かりやすいです。銀座4丁目に限定して物件を探せば支払う経済的犠牲(対価等)は大きいですが、「銀座という地名がついた不動産」「中央区の商業地域」「東京都の商業地域」と範囲を広げるに従って代替可能な不動産が増えるため、対価は少なくなっていきます。「さらには、いくら稀少性が高いとはいえ、資金力のある買い手がいなければ値段はつきません。それが他の有効需要です。銀座4丁目の土地が売りに出されたとして、売主が3億円で売りたいと希望していても、その値段で納得する買い手がつかなければいつまで経っても価値は生じません。「5千万円なら買う、7千万円なら買う、1億円なら買う」そういった購買力の裏付けをもった買い手が出現することで、初めてその不動産は1億円の価値が発生するのです。