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五輪後の需要と供給はどうなっているのか

2018年12月14日「金曜日」更新の日記

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これまで見てきたように、不動産の価格は需要と供給によって決まります。そして、需要と供給に影響を与える要因は常に変動しますし、将来の変動に対する予測を反映させて価格は決まっていきます。そこで、五輪後の需要と供給がどうなっているのか、ひいては住宅価格がどうなっていくのか、について代表的な要因(人口減少、都心回帰、所得格差、都心物件の増加、生産緑地解除、資材の高騰)を選別して予測していきます。不動産が財である以上、地価は経済成長率と密接不可分な関係にありますが、経済成長は資本x労働(人口)×技術革新によって構成されているため、不動産の価格と人口動態にも深い関わりがあります。人口減少社会というと、まだ先の話であると誤解している人が散見されますが、日本では2005年をピークとして既に人口が自然減に転じています。これは日本に限った現象ではなく、米国を除く先進国は既に、または近い将来人口が減少していきます。経済成長率に限れば、労働人口が減少したとしても工場のオートメーション化や単純作業のロボット化、IT技術の進歩などによる労働生産性の改善によりマイナス成長は避けられる可能性もあります。しかしながら、一部例外はあるものの不動産が圧倒的な内需産業であることを鑑みれば、人口の減少による内器の減少は地価に対し下落圧力となります。「日本の人口が自然減であるならば外から受け入れればいい」という案もあります。いわゆる移民政策です。復興需要と五輪による建設需要に対応するため、政府は建設業の外国人受け入れを拡大する緊急措置を決定しました。しかし、ヨーロッパ諸国での例からも明らかなように、移民の受け入れは繊細な話題であり、全面的な解放までは険しい道のりと言えます。

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