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2019年1月16日「水曜日」更新の日記

中古と言ったらそれだけで敬遠してしまう方もいるかもしれません。確かに、築年数によっては、そのままでは使い物にならない古い物件も時々見かけます。水回りなどの設備も古く、耐震性能に不安のある物件も少なくないでしょう。けれど、見方を変えれば、中古アパートには新築にはない魅力がいくつも秘められているのです。まず、何といっでも価格が安い。エリアの相場や築年数によって一概には言えませんが、新築を100とした場合、同規模の中古アパートでは80～60％程度の価格で購入することが可能です（建て替えを前提として、建造物の築年数を無視すればもっと下がる場合もあります）。また、入居者をそのまま引き継げるのも大きな魅力です。入居者にとってオーナーの変更は、家賃や入居条件等に変更がない限りほとんど影響はありません。したがって、1か月から入居者を募集する苦労もなく、購入直後から一定の家賃収入を見込むことができます。さらに、現況の躯体を活かしたリノベーションを施すことにより、新築同様のポテンシャルを発揮することも期待できます。実際に中古アパートの購入を検討する場合、慣れていない方は建物や設備に目を奪われがちです。比較的築年数が浅く、購入した物件をそのまま利用するつもりであれば、それらの部分に目を配ることも必要ですが、仮に築10年以内の物件としても、建物の残存年数は新築に比べて半分強ということになります。それより、目を配らなければならないのは立地です。まずは駅からの距離。商店街やスーパー・コンビニ、あるいは公園など周辺の住環境。東日本大震災以降は、地盤の強さ（地耐力）や高台であることなども注目されるようになってきました。これらのポイントについては、中古物件は新築に比べて圧倒的なアドバンテージがあります。新築は物理的に空いている土地に建てるしかなく、選択の余地がほとんどないためです。驚くほどの一等地の物件が手に入ることも、中古ならあり得ます。建物は購入した後でどうとでも変更できますが、土地はそうはいきません。中古物件の購入は「どんな建物か？」よりも、「どこに建っているか？」が重要なのです。