へやみけ

トップ > 元年1月> 29日

住宅ローンについて

2019年1月29日「火曜日」更新の日記

2019-01-29の日記のIMAGE
マイホームの買換えをした場合には 「居住用財産の買換えの特例」が受けられます。ただし、この買換え特例を受けた場合には 「居住用財産の3000万円特別控除」と 「長期所有居住川財産の軽減税率の特例」を受けることが できませんし、「住宅ローン控除」も受けられません。居住用財産の買換え特例を利用すると、あらたに購入した マイホームの購入価額が売却代金以上であれば、 マイホームの売却に対する税金はかかりません。買換え特例を適用してマイホームを購入した場合、将来に 買い換えたマイホームを売却するときの税金の計算には 注意が必要です。譲渡所得を計算するときの「取得費」は買換えする前の マイホームの購入金額または建築価額をもとにして 計算しなけれぱならないからです。買い換えたマイホームの購入価額をもとに 計算するのではありません。この買換え特例は課税の繰延べ制度であるため、 買い換えたマイホームを売却する時点で高い税金がかかります。そこで、マイホームの買換えをする場合には、どの特例を受ける のがいちばん有利なのか、検討しなければなりません。たとえば、買い換えたマイホームを将来10年以内に売却する 予定がある場合には、将来の売却時の高い税金を考慮して、 3000万円の特別控除と軽減税率の特例を受けたほうが有利と 考えられます。買い換えたマイホームを売却する予定がない場合には、 次のように考えます。売却代金と同額または高額なマイホームを購入する場合 将来に買い換えたマイホームを売却しないという前提であれば、 買換え特例を受けることにより、売却したマイホームの 税金はかかりません。売却代金よりも安いマイホームを購入する場合この場合には、 ケースバイケースとなるので、買換えの特例を受けた場合の税金と、 3000万円特別控除と軽減税率の特例を受けた場合の税金を計算して、 有利なほうを選択することとなります。たとえば、譲渡所得(=譲渡価額-取得費-譲渡費用)が 3000万円以下の場合には、3000万円の特別控除の特例を 適用すれば税金はかからないので、あえて買換えの特例を 適用する必要はありません。

このページの先頭へ