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2019年2月17日「日曜日」更新の日記

投資の世界では、自己資本だけではなく、他人資本を利用して投資活動を行うことが可能だ 不動産投資においては、借金をして不動産投資をすると言えばわかりやすいかもしれない。だからといって、私は借金することを勧めているわけではない。３億円もの融資を受ければ、それは３億円の借金を抱えたことになる。同じ借金でも、家計簿上に３億円借金があれば、即家庭崩壊である。あくまでも、アパート経営の運営資金の借り入れであることを理解しなければいけない。自己資金を多く投入すればするほど、不動産投資の破綻リスクが少なくなるという面では、反論の余地はない。無惜金での不動産投資手法も数多く存在する。私はそれを否定するつもりはない。ただし、アパート事業を通じて利益を上げるという観点で経営判断をした際は、借り入れも選択肢としてあってもいいだろう。 ご理解頂くために、試算してみよう。自己資金が５００万円あるとする。この自己資金だけで購入できる物件は、最高で５００万円の物件になる。そこで、価格５００万円、表面利回り１５％の物件を自己資金で購入した場合、年間家賃収入は７５万円となる。その７５万円から、維持管理費を差し引いた金額が手取り金額となる。維持管理費は、一般的な値である２０％としよう。家賃収入７５万円１維持管理費２０％（１５万円）＝６０万円これが手取り金額である。これに対し、価格５０００万円、表面利回り１５％の物件を、自己資金の５００万円を頭金として、銀行から4500万円の融資を受けて購入するとしよう。融資条件は、金利２・５％、融資期問３０年と仮定する。年間家賃収入は７５０万円。その７５０万円から、年間のローン支払い２１３万円と維持管理費２０％を差し引いた金額が手取り金額となる。家賃収入・７５０万円ローン・２１３万円－維持管理費20％（１５０万円）＝３８７万円銀行融資というレバレッジを利用すると、年間の手取額が、６０万円から３８０万円になる。実際は、物件の購入には諸費用も必要なので、この仮定通りにはいかないが、イメージはこのようになる。融資によって、投資のスケールが大きく拡大することをレバレッジと呼ぶ。これが１０００万円で１億円の物件を購入する資産運用方法である。