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2019年5月7日「火曜日」更新の日記

買い受けようとしている土地が、現に耕作の用に供されている場合に、規制を受けるわけです。また、買い受けようとする土地が、農地であっても、それが都市計画法上の市街化区域内にある農地であれば、知事の許可の代わりに、事前の転用のために権利移転する旨の届出を、地元の農業委員会のほうに提出すれば足りるとされております（農地法五条一項三号）。ですから、この場合にも、事前の届出をしておけば、売買契約自体は、宅地を対象とする場合と同じように処理することができます。五条許可を必要とする農地の売買の場合には、当事者間で売買契約を締結しても、知事の許可がなければ、所有権移転の効果が発生しませんので注意してください。しかし、許可が得られることを条件として、農地の売買契約を締結することは認められており、この契約の趣旨に基づいて、売主側に許可申請に協力すべぎ義務が課せられることになります。その結果、農地の許可を条件とする売買の手順は、まず当事者間で売買契約を締結して手付を授受し、農地法五条の許可申請をして許可を受けることになります。そして、その後に所有権の移転登記と残代金の支払いをして履行を完了するということになります。許可をすると否とは、行政上の判断するところです。どのような場合に許可すべきかについては、「農地転用許可基準」等の通達で詳細が定められておりますので、所有者と契約する前に農業委員会等で、買い入れようとする土地が許可を受けられるかどうか確認しておく必要がありましょう。このように許可申詰手続きにかなりの時間を要するということになれば、それだけ買主の立場は不安定なものとなります。ですから買主が、中間金を払っても確実に土地を取得する方策を講じておきたいと思うのも、もっともなことです。ただ現実に許可がない以上、たとえ買主が残代金全額を支払っても、所有権移転の本登記は認められませんので、条件付所有権移転の仮登記（不動産登記法二条二号）をして、権利の保全を図っておく方法をとることをお勧めします。