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2019年6月6日「木曜日」更新の日記

土地を定期借地権で貸すときに、保証金を預かると、地代収入の計算に関して通常とは違った計算が必要になることがあります。保証金に対して税務署は、次のように取り扱うことにしています。貸地の造成工事等に使ったり、自分の他の事業に使用した場合は、保証金に適正な利率を掛けた金額を不動産所得の収入に加算します。そして、加算した金額と同額を資金を使用した所得の必要経費に計上します。たとえば、受領した保証金が五〇〇〇万円で適正な利率を五％とします。その五〇〇〇万円を個人事業の設備投資に使用したものとすると、計算は次のようになります。①不動産所得への加算金額、五〇〇〇万円×五％＝二五〇万円。②事業所得の必要経費としての計上額、①と同額＝二五〇万円。この計算以前と比べると不動産所得は二五〇万円プラスになり、事業所得は二五〇万円マイナスになります。結局、増減する所得はゼロになり、なんら課税は起きないわけです。預貯金等の金融資産に運用されているときは、保証金による経済的利益を計算する必要はありません。ただし、預金の利子等には税金がかかります。なお、この場合の金融商品には預貯金、公社債、指定金銭信託、貸付信託のほか、抵当証券、期間五年以下の一時払い養老保険等のいわゆる金融類似商品も含まれることになっています。使用した場合は、保証金を返還するまでの期間、毎年適正な利率で計算した金額を不動産所得の計算上収入金額に加えます（必要経費への加算はありません）。その場合、適正な利率として一〇年長期国債の平均利率を使用します。たとえば、保証金が三〇〇〇万円で自宅の建築資金として三〇〇〇万円使ったものとします。適正な利率を四％とすると、一二〇万円（＝三〇〇〇万円×四％）を毎年不動産所得に上乗せすることになるわけです。複数の使用状況にあるときは、それぞれに分けて計算することになります。