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2019年6月19日「水曜日」更新の日記

居住用財産の三〇〇〇万円の控除が受けられる土地・建物については、その所有期間が一月一日現在で一〇年を超えている場合、「一般より低い税率の特例」か、「買換えの特例」を一定の条件に基づき選択して活用することができます。所有期間が五年を超える場合の一般の土地・建物の売却益（譲渡所得）に対する税率は二六％から三九％です（含む住民税）。居住用財産でも原則的には同じ税率になりますが、所有期間の要件を満たすときは、課税譲渡所得金額が六〇〇〇万円までは一四％の税率、六〇〇〇万円を超える場合については二０％の税率を掛けて三六〇万円を差し引いたものが税額になります。たとえば、課税譲渡所得金額が一億円のとき、一般の長期所有での税額は三一二〇万円ですが、一般より低い税率の特例を使うと、約一五〇〇万円少なくなって一六四〇万円で済むのです。課税譲渡所得を求めるときに、前年および前々年に三０００万円の特別控除を受けていなければ、ます三０００万円の特別控除を行なうことができます。その上で、低税率を掛けて税額を計算します。ただし、低税率の適用も三年に一度だけで、前年および前々年に適用を受けているときは、通常の税率で計算しなければなりません。なお、適用を受けるには、土地・建物ともに所有期間が一〇年を超えていなければなりません。土地は一〇年を超えているが建物は一〇年以下、逆に土地が一〇年以下で建物が一〇年超という場合は、いずれも対象になりません。建物を建て替えたときは、その建替えから一〇年を経ていなければなりませんので注意が必要です。所有期間の要件のほか、居住用財産が、父母または祖父母からの相続で取得したものであり、三〇年以上居住している場合は、買換えの特例を受けることができます。買換えの特例とは、その居住用財産を売却して、同じく自分が住むための居住用財産を取得したときに、取得した金額分については譲渡がなかったとして課税されないというものです。たとえば二億円の居住用財産を売却して二億円の居住用財産を取得すると、差引きがちょうどゼロになりますから、譲渡所得税はまったく課税されません。そのほか、自分が購入したものを売って買い替えるときでも、売却金額が適正かつ二億円以下で、さらに居住期間一〇年以上などの条件を満たしていれば適用できます。この特例を受けるときには、売却した年の前年から、売却した年の翌年中に居住用財産を取得しなければならす、さらに取得した年の翌年末までに居住しなければならないことになっています。