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2019年6月23日「日曜日」更新の日記

固定資産の交換の特例というのがあり、土地と土地、建物と建物のように同種の資産同士を交換したときは、譲渡所得税がかからない場合があります。原則は、交換した場合でも売却のときと同様に税金を計算しなければなりませんが、この特例の適用が受けられるときは、交換差金として収受する金銭や資産にだけ課税されることになっています。この特例を受けるには、①交換する資産はお互いに所有期問が一年以上であること、②交換した後も、自分が交換前に使っていた用途と同じ用途に用いることが前提条件になります。たとえば、交換前の資産を自分が宅地（建物の敷地）として使っていた場合には、交換で取得した資産も建物の敷地として使わなければなりません。ただし、すぐに建物を建てる必要はなく、空き地のままでも建物が建てられる状態であれば問題はありません。次に、③交換するときは、お互いの資産の価値の差額が、高い方の資産から見て二〇％以内であることという条件があります。この二〇％以内というのは、交換する人がお互いに合意した価値で判定します。つまり、第三者が見れば一億円と五〇〇〇万円の物件であっても、お互いが金銭の授受を行なわすに合意して交換するときは税務上は等価とみなされます。この固定資産の交換の特例がよく用いられるのが、土地と借地権の交換です。地主が底地を提供し、借地人が借地権の一部を返迷するという方法で行なわれます。これによって、地主は一定の土地の完全な所有権を取り戻すことができ、借地人も以前より使用できる面積は狭くなるものの土地の所有権を獲得することができるわけです。交換を行なうときに価値に差があれば、差額を調整するために金銭を一方が他方に渡します。金銭を収受した側は、その受け取った金銭の額に対してだけ、譲渡所得税が課税されることになります。もちろん、その金銭の額は交換で向こうに渡した資産の価値の二〇％以内でなければなりません。このとき金銭の授受がまったく行なわれなければ課税もありませんが、土地と建物付き土地とを交換した場合には、建物については交換差金（金銭で決済）の扱いになります。したがって実際には金銭の授受がなくても、あったとみなされて課税されることがあります。