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2019年6月24日「月曜日」更新の日記

立体交換の代表例として、デベロッパーとの間で行なう中高層耐火共同住宅への買換え・交換があります。この特例の適用を受けたときは、金銭の収受がない場合は譲渡所得税は課税されません。この特例は、基本的には固定資産の交換の特例を受けたときと同じです。交換した資産に差額があり、その差額の調整として金銭の収受があったときに、その金銭に対してのみ課税されることになっています。金銭を受け取らなければ一切課税されることはありません。固定資産の交換の特例と異なる点は、固定資産の交換の特例には差額が交換する資産の二０％を超えてはならないという条件があるのに対し、立体交換にはそうした制限がありません。また、土地から建物への交換が可能になっている点が異なります。交換による差金を収受したときは、その金額に対して通常の譲渡所得税が課税されます。交換の対象になる資産は、土地・建物・構築物などですが、場所に制限があり「既成市街地等内」およびその周辺の「凖する地域」に限られています。販売用の資産が対象から外れることを除けば、資産の用途には特に制限がありません。自宅でも賃貸住宅や駐車場でも、あるいは遊休地でもかまいません。交換によって取得できる資産は、交換する場所の上に建てる建物に限られます。建物は中高層耐火建築物で、三階建て以上、建物の二分の一以上が住宅であることが条件です。その建物の全部または一部、敷地の全部または一部が交換で取得できる資産になります。なお、交換後は、自分の居住用および事業用にするか、または親族の居住用に使用しなければなりません。以上の立体一父換と似た等価一父換が、「小業用資産の買換え特例」のなかにもあります。この場合は、所有期間五年超で賃貸を含む自己の事業用に使用していたことが条件ですが、土地の所在地は既成市街地等内および全国の市街化区域内と非常に広範囲になっています。ただし、売却した土地の上に建築される建物との交換（買換え）のため、場所を動くことはありません。買換え資産の要件には①建築面積は一五〇・以上②地上四階（共同住宅で六〇％以上が住宅用の場合は三階）建て以上の建物であること。③取得後事業用に使用することなどがあります。譲渡がなかったものとされる割合は常に八０％になっています。