管理人はだれ！？

「へやみけ」のコラム記事の一覧ページです。有意義な生活をするために、不動産の知識をつけておくときっと役に立ちますよ！ 「へやみけ」では、みなさんの暮らしをサポートするべく、さまざまな生活にまつわる情報を毎日更新でお届けさせていただいております。 また暮らしに関連する様々な情報もお届け致します！気になる記事があればぜひご覧ください。

2019年10月20日「日曜日」更新の日記

たとえば,通常の取引価格(比準価格)が1億円の土地を1億円で取得し,貸ビルを建設し,土地に帰属する純収益が500万円で,投資利回りを5%と期待すれば,投資価格(収益価格)は1億円となり、取引価格と一致する。上記の計算は,家賃や地価の変動がないものとして説明している。しかし、家賃と地価とは,上昇することもあれば下落することもある。したがって,将来の変動を予測して織り込んで計算することになる。たとえば、好況期にあって,家賃と地価とが上昇すると予測され,現実の毎年の変動率は一定ではないが,これでは計算が複雑になりすぎるので,これをならして上昇率を年1%と考えれば、期待利回り5%から1%を引いた4%で還元すればよいことになり、土地の純収益が500万円であれば,投資価格は1億2,500万円となる。逆に、不況期にあって,家賃と地価とが下落傾向にあると予測されるときは、その下落率や危険率を考慮して,年2%の下落率と見れば,期待利回りに2%を加えた7%で還元することとなり,投資価格は約7,143万円となる。なお,地価上昇期の場合,取引価格は市場の強気を反映して,投資価格を上回ることが多く,地価下落期には反対に投資価格を下回ることも多い。上記の取引価格・投資価格と比準価格・収益価格とは、厳密な意味では同じではないが,ここではとりあえずほぼ同様のものと考えて,両者の関係を理解してもらいたい。なお,期待利回りに相当するものを,鑑定評価では基本利率といっており,これに変動率を加味したものを還元利回りといっている。