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2019年10月28日「月曜日」更新の日記

住宅地以外の商業地や工業地等を評価する場合,その簡便法を応用できるか,応用できるとすればどうやればよいかを,これから説明する。商業地にも公示地がもうけられており,したがって公示価格はあだらいいる。それから、「土地価格比準表」に,高度商業地域、準高度商業地域,普通商業地域,近隣商業地域,郊外路線商業地域に分けて,それぞれの比準表が記載されている。だから、公示価格を基礎として,この比準表を使いこなせば、評価しようとする対象地のある程度の価格はつかめる。しかし、商業地の価格は、実に微妙であり複雑であり、一歩わき道に入ると価格が半分になったり,3分の1になったりする。表通りと裏通りを比べても同様のことがいえる。同じ表通りでも,50mも歩くと全く価格水準が違ってくる。一歩一歩足を出すたびに,価格がガクンガクンと下がっていくような場所もある。その地価の差は,対象地の前の街路がその商業地域の中心とどう連続しているか、その街路の幅員はどうか(商業地の場合はただ広ければよいというものではない),舗装・歩道はどうなっているか、商業地域の中心や駅との接近の度合はどうか,そして客足はどのように流れていて、時間によってどう変化するか,向う三軒両隣りにどんな建物があるか,その土地の地形はどうなっているか,用途地域などはどうか,そして将来性はどうであろうかなど,さまざまの要因の差から生じている。商業地の評価比準表は,こういう要因ごとに何点を加減点するかという基準を示している。だが,これらの要因の地価に対する影響度はそれぞれの商業地域によって全く異なっているのにかかわらず、比準表は高度商業地域、準高度商業地域,普通商業地域,近隣商業地域,郊外路線商業地域の五つに分類してあるにすぎない。だから,比準表の数字を機械的にあてはめても,正しい評価額を得られないことが多い。不動産鑑定士は,評価しようとする商業地に比準表を利用する場合にも,実情にあわせて比準表をアレンジして使用している。しかし,専門家でないコンサルタントの場合には,ここまでやることはちょっと無理であろう。しかし,商業地の取引についてコンサルタントとして関係することは、かなり多いはずである。