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2019年11月6日「水曜日」更新の日記

リートは不動産を所有するが、しかしあなたがリートを購入するとき、ただ不動産を購入しているのではなく、不動産ビジネスをも購入しているのである。たとえばあなたがジレット社の株式を購入するとき、カミソリの刃以上のものを購入している。リートは、金融的に洗練され熟練したマネジメントチーム――年間六~一○%、ときにはそれ以上のキャッシュフローを生み出す能力を持っている――により運営される不動産投資法人である。年間のキャッシュフローを六~一0%増加させることによって、元本は六一〇%値上りし、さらに六%の配当を行い、結局一二~一六%の収益を生み出すことになる。うまく行くリート経営は、成功の可能性が高いときのみリスクを取っている。これは、一般的に、まさに投資家サイドに立って投資を行っており、投資家以上にキャピタルロスのリスクを取るつもりはないためである。リートはかかる方法で資産を経営しているので、ときには良好な収益のチャンスを捨てることがある。しかし、彼らは将来を見据えているのであり、また、適切なるポートフォリオの成長と新しいチャンスの利用に興味を有しているのである。リートには、エクイティ・リートとモーゲージ・リートという二つの基本的なカテゴリーがある。前者は公開市場で取引される会社で、主たる仕事として、不動産を購入、経営、改造、維持、ときには売却する。好景気のときには不動産を取得してしばしば新規に開発する。それは会社レベルでは課税されないという点で、租税上の利点を有しているが、法令により、投資家に対する配当として、純収益の九五%以上を支払うことが条件である。後者は、不動産担保により保全されたローンや他の債務型商品を提供し保有するリートのことである。-本書の焦点は、モーゲージ・リートやハイブリッド型リート(エクイティ・リートとモーゲージ・リートの両方の混在するタイプ)よりむしろ、エクイティ・リートにあてられるが、それは個人投資家にとっては、エクイティ・リートの方が、金利変化に対して安定性を持っているし、歴史的にも良好な収益、安定的な市場価格、低リスク、豊富な流動性を提供してきたからである。加えるに、エクイティ・リートは個人投資家が投資する物件のタイプと、物件の所在地の双方において多様性を持つ。