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2019年11月15日「金曜日」更新の日記

しかし、リートの投資家はそんなことは配慮しない。投資家は、より多くの配当の支払いで、その補償をしてくれるのを期待しており、このようにして高い総合収益を維持している。上図は高い配当率が総収益に与えるインパクトを説明している。それにもかかわらず、リートにとってその成長を推進する他の代替措置がある。経営陣が規模の拡大を希望するときは、追加的な株式や債券の発行、未公開株の売出しによる新しい物件の取得、または銀行や保険会社によるローンを通じて、それを行うことができる。そのような資本が自由に調達されるときもあり、全く資本調達ができないときもあれば、可能だがあまりにもコストが高すぎるときもある。しかし、一般的には、優良なリートは、ほとんどの市場環境の場合において、資本への良好なアクセスを期待できる。投資のためにリートを選ぶとき、次のことを覚えておかねばならない。「追加的な資本調達ができるリートが強大なものであり、これこそがリートに最大の成長可能性を与えるのである。」決定的な長所手頃なコストで資本を調達できることがリートにとって決定的な長所である以上、明確な利点を持つのは、投資社会において優秀だという評判のあるリートである。成長のためには追加的資本を集める必要があるということは、リートは通常、スロ1成長型投資体になることを意味することになろう。しかし、最近、リートらしからぬ方法――年率一〇~二〇%の成長で活躍しているリートもある。それはあたかも、おばあちゃんが揺り椅子から突然降りて、トンボ返りをするようなものである。ここでは何が起きているのか。この現象は多分次のように説明できる。いくつかのリートの運営会社は、かれらの資本調達能力と多くの会社の不動産流動化の必要性を結合させて、不動産ビジネスの急速な成長をつくり出した。もちろん、全国的な不動産市況の回復が、このプロセスを大きく促進した面がある。リートは個々の投資家が不動産市況の回復に参加するための最も簡便な方法である。小口投資家が、自分たちもこういうトレンドに参加できる方法があることを知るようになるにつれ、大口のファンド・マネージャーや機関投資家もまた、関心を持つようになった。善かれ悪しかれ、ヘビー級選手は大きな足跡を残す。かれらは市場の中にプレーヤーとしているのみならず、ときには市場をつくる。今や我々は、価値に必ずしも関係しない、思い入れ的要素の効果を眺めつつある。リートは、このように投資のトレンドになるずっと以前から魅力的であった。このトレンドは、成長志向の投資家たちにリートはかれらの基準に合うことを発見させたが、価値志向の投資家たちも依然としてリートの世界において、愛好する多くのものを見出すことができる。我々は、思い入れかもしれないが、あなた方の特別な目的に合致するリートの見つけ方を教えよう。