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2019年12月6日「金曜日」更新の日記

借地上に住居を建てて暮らしていますが、このたび新しい事業を始めるために自宅および借地権を売りたいと考えています。幸い買い手が見つかりましたが、地主が承諾するかどうか不安です。黙って借地権を譲渡するとどうなりますか。■地主の承諾なく譲渡すると契約を解除される他人のものを借りて利用する権利（賃借権）について、賃借人は賃貸人の承諾がなければ他人に譲ったり、転貸することができないのは当然です。賃借人がこれに違反したら、貸主は賃貸借契約を解除できるとされています（民法六一二条）。借地権も賃借権の一種ですから、地主の承諾なく借地権を他人に売ったり、又貸しすることはできません。したがって、契約書上にとくに明記されていなくても、借地権の譲渡・転貸には地主の承諾がいるわけです。ただし、特別に強い効力を持つ地上権である場合や、契約上の特約で借地権の譲渡を認める条項が入っていれば、地主の承諾をその都度得なくても譲渡できますが、その例は多くありません。■信頼関係を破壊しない特段の事情とはしかし、借地人が借地権を地主に無断で譲渡・転貸してしまっても、それだけで直ちに地主の契約解除が認められるわけではありません。判例は借地人をできるだけ保護すべきであるとの立場から、なるべく解除を制限しようとしています。