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2019年12月15日「日曜日」更新の日記

借地上で飲食店を経営しています。今般、税金対策や銀行融資などの都合で、個人経営を株式会社組織にしました。ところが、建物の登記を会社名義にしたのを地主が知り、「借地権の無断譲渡だから契約を解除する。それが嫌なら、借地権価格の一五％に当たる一千万円の承諾料を支払え」といってきました。経営の実態は今までと何ら変わらないのに無茶だと思いますが……。■地主は契約を解除できない借地権の無断譲渡は借地契約の解除権発生原因になりますが、地主の契約解除が認められるためには、借地権の無断譲渡等の行為により地主と借地人間の信頼関係が破壊されるに至ったと認定されることが必要です。ご質問の場合には、個人経営を税金対策等のために単に会社組織にしただけで、実態は従前と何ら変わらないというのですから、形式的な人格の変更があったにすぎず、借地権譲渡の問題は生じないとも考えられます。よしんば、個人経営から法人への変更が借地権譲渡にあたるとしても、借地人の重大な背信行為には該当しないでしょう。判例でも、こうした場合には地主の契約解除権は発生しないとするものがいくつもあります。■何がしかの承諾料は必要しかし、地主の要求にまったく理由がないわけでもありません。