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2019年12月17日「火曜日」更新の日記

借地人は借地上に二棟建物を建て、一棟に自分が住み、もう一棟を賃貸していました。ところが最近になって、そのもう一棟に住んでいるのが借地人の愛人で、建物の名義が愛人の名前に書き替えられていることを発見しました。これは借地権の無断転貸だと思います。借地権の転貸につき、〃事後承諾料″が取れるでしょうか。借地人の近親者なら信頼関係が破壊されたとはいえない借地権の〃譲渡″と〃転貸″とは判然と区別しづらいケースも多いのですが、借地人が借地関係から離脱して、借地権を譲り受けた者が事後の借地契約の相手方となるのが借地権の〃譲渡″であり、借地人が従前の借地関係から離脱せず、借地人の地位に留まったまま借地を第三者に使用・収益させるのを借地権の〃転貸″というのです。自分が借りている土地上に他人の建物を建てさせるのは借地権の転貸にあたりますし、ご質問のように自分が土地を借りたまま、借地上の建物を他人に譲渡するのも借地権の転貸ということになります。借地権を転貸するにも、当然地主の承諾が必要です。ただし、相当の事情があるのに、どうしても地主が承諾を与えないようなときは、地主の承諾に代わる許可を裁判所に求めることができます。このような手続きをとらずに地主に黙って借地上の建物を譲渡すると、借地権の無断転貸となり、地主の契約解除権発生原因となります。