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2019年12月22日「日曜日」更新の日記

土地を借りて住宅を建てています。台所や風呂場などの水回りが傷んだので新しいものに取り替えたいのと、子供部屋を作りたいのとで、増改築をしたいと思っています。地主の承諾が必要でしょうか。子供部屋の増築は地主の承諾を得ておくまず、土地の賃貸借契約書に増改築禁止の特約が入っていたかどうかを確かめます。この特約がなければ、借地権者が自分の私有物である建物をどう増改築しようと原則として自由だからです。しかし、市販されている土地賃貸借契約書の書式には、はじめから増改築禁止の特約が印刷されているくらいですので、この特約があったものとして話をすすめます。このような増改築禁止の特約はいちおう有効ですが、増改築が土地の通常の利用上相当で、地主との信頼関係を破壊する恐れがないと認められるときには、たとえ借地人が無断増改築しても契約を解除することはできないというのが判例の立場です。したがって、住居としての性能を維持するための修繕や小改造は、土地の通常の利用上相当なものと考えられますので、台所と風呂場のリフォームについては地主の承諾は不要と思われます。もっとも、子供部屋の増築については承諾不要といい切ることできません。