管理人はだれ！？

「へやみけ」のコラム記事の一覧ページです。有意義な生活をするために、不動産の知識をつけておくときっと役に立ちますよ！ 「へやみけ」では、みなさんの暮らしをサポートするべく、さまざまな生活にまつわる情報を毎日更新でお届けさせていただいております。 また暮らしに関連する様々な情報もお届け致します！気になる記事があればぜひご覧ください。

2019年12月25日「水曜日」更新の日記

非堅固建物（木造など）から堅固建物（鉄筋コンクリート造）に建て替えられれば、建物の耐用年数は従前に比べて格段に長くなり、したがって地主の更新拒絶もより認められにくくなります。そのため、当該借地権の実際の売買価格は従前より一?二割程度アップします。これは、地主の底地価格がそれと同じ程度低くなることを意味します。さらに堅固建物は非堅固建物より収益性が高く、それが新築となればなおさらです。このように、借地における非堅固建物から堅固建物への建替えは借地人にとって非常にメリットがあるわけですから、その反面、地主がこうむるデメリットは金銭に換算して借地人から支払いを受けなければなりません。更地価格の一○％程度で話し合うただし、あまり不当に高額な承諾料を要求しては借地人も承知しないでしょうから、話合いは決裂し、借地人から借地条件変更の承諾を求める非訟手続き（棚ページ参照）が申し立てられることになるでしょう。その非訟手続きにおいて命ぜられる条件変更承諾料が、当事者間の合意による承諾料を算定する際の基礎になるものと思われます。裁判所は非訟手続きにおいて必要があるときは、弁護士、不動産鑑定士、その他の学識経験者各一名の合計三名から成る鑑定委員会の意見を聞いた上で、条件変更承諾料の支払いを借地人に命ずることができます。また、その際には、地代の額や借地期間の変更など、相当な処分をすることもあります。条件変更承諾料は、他の承諾料と同様、一切の事情を考慮して定められることになっていますが、更地価格の一○％程度とされることが多いようです。当事者同士で話し合う際には、むろんこれより高めの金額からスタートしても一向にかまいません。とりあえず、借地条件変更承諾料は更地価格の一二?一三％程度にし、建替え後の地代も相当に値上げすることを条件に、借地人とじっくり交渉されてみてはいかがでしょうか。