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2020年1月7日「火曜日」更新の日記

この特例の適用の対象となる「居住用財産の譲渡」とは、まず第一に、「居住の用に供している家屋｣を譲渡することである。家屋というものは、一般に土地に定着している。だから、家屋の売買をするとき、建物だけ買って、建物を買主の土地にひっぱっていって－すなわち、曳家(ひきや）をしてもっていったり、その建物を解体してもっていって、買主の土地に建て替えるということは滅多に起こらない。一般には、家屋とともにその敷地も、一緒に売買される。だから、家屋とともにその敷地を譲渡したときは、その敷地も含めて特例の対象となるようになっている。＜対象となる店舗併用住宅などの敷地の範囲＞対象となる敷地とは、あくまでも居住用家屋の敷地でければならない。貸家とか店舗の敷地は含まれない。店舗併用住宅のように、一軒の家屋の中に店舗と住居が併存している場合は、その面積割合で譲渡金額を按分する。この家屋と敷地を譲渡したときの譲渡益が3、750万円であれば、居住用財産にかかる譲渡益は、37.500,000円×3分の2＝25,000,000円となり、特別控除の適用を受けるとすれば、25,000,000円-30,000,000円<0で、住居部分の譲渡については無税となる。買換えの特例の適用を受けるときも同様に按分計算をして対象となる金額を求める。すなわち、店舗部分の家屋（210㎡-140㎡＝70㎡）と、その敷地50㎡にかかる譲渡益、す蔵わち(3、750万円×3分の1=1、250万円)は、居住用財産の譲渡でないから、この特例の対象外となる。もっとも、この店舗部分については、一定の条件をそなえていれば、後述の特定事業用資産の買換特例の適用を受けることができる。これは、店舗併用住宅だけではなく、2階を貸家、1階を住居と併用している場合、またはアパートの一室を居住用にしている場合も同じように計算する。つぎに、同一敷地内に住居と店舗とが一軒ずつある場合、それぞれの敷地を区分して按分計算する。たとえば、点線の位置で住居部分と店舗部分とがはっきり分かれているときは、家屋の面積比だけで按分するわけにはいくまい。敷地の実際の使用面積で譲渡所得を按分計算することになろう。