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2020年2月6日「木曜日」更新の日記

"最近の不動産市場の特徴として、「不動産流動化」の動きが活発になっていることがあります。 不動産流動化は不動産証券化ともいわれ、企業は保有不動産を特別目的会社(SPC)に譲渡 して売却代金を得る一方で、SPCは商業用不動産ローン担保証券(CMBS)を機関投資家 に販売し、賃料など不動産収入を証券の利払いや元金償還にあてる方法が一般的です。 企業は保有する不動産を売却して借入金返済などの資金を得る一方、SPCと賃貸契約を結 ぶことで、いままで通りに同じ建物をオフィスや店舗として使い続けることもできます。地価 の下落が続く中、不動産を保有するリスクを回避しながら、同じ不動産を使い続けることがで きるため、この方式は広がるとみられています。1〇〇二年にはKDDI本社ビルやドン・キ ホーテ六本木店、あおぞら銀行本店、新生銀行本店、東武百貨店池袋店などが証券化されまし た。 不動産を売却して現金化し、現金で不動産証券に投資をする方法も、これからの資産活用の 一つの手段になります。 以上のように、事業用不動産の買い換えには、いろいろなメリットがあります。でも、自分が所有する不動産を売りたくないのも人情ですし、買い換え特例が適用されない事業を営んで 一〇年を超えていない場合や、遊休地のままにしているケースは、どうすればいいのでしょうか。 まず、考えられるのは自分の土地に自分でマンションなどを建設して、賃貸する方法です。 この対策が是か非かは収益性、つまり資産価値に見合った収入が得られるかどうかで決めることになります。 結論からいえば、六パーセント以上の表面利回りが確実に見込まれるときは、第一段階の判断基準として「GO」サインです。計画を先に進めて、金融機関への返済計画などを含めた長期的な収支計画の検討に入ることになります。 六パーセント未満の利回りしか見込めないときは、やはり、土地の買い換えなど資産の組み替えをし て、より高い利回りを追求すべきです。こうしたとき、私たちは「そのマンション建設はやめるべきです」とアドバイスすることもあります。最近の不動産市場の特徴として、「不動産流動化」の動きが活発になっていることがあります。 不動産流動化は不動産証券化ともいわれ、企業は保有不動産を特別目的会社(SPC)に譲渡 して売却代金を得る一方で、SPCは商業用不動産ローン担保証券(CMBS)を機関投資家 に販売し、賃料など不動産収入を証券の利払いや元金償還にあてる方法が一般的です。 企業は保有する不動産を売却して借入金返済などの資金を得る一方、SPCと賃貸契約を結 ぶことで、いままで通りに同じ建物をオフィスや店舗として使い続けることもできます。地価 の下落が続く中、不動産を保有するリスクを回避しながら、同じ不動産を使い続けることがで きるため、この方式は広がるとみられています。1〇〇二年にはKDDI本社ビルやドン・キ ホーテ六本木店、あおぞら銀行本店、新生銀行本店、東武百貨店池袋店などが証券化されまし た。 不動産を売却して現金化し、現金で不動産証券に投資をする方法も、これからの資産活用の 一つの手段になります。 以上のように、事業用不動産の買い換えには、いろいろなメリットがあります。でも、自分が所有する不動産を売りたくないのも人情ですし、買い換え特例が適用されない事業を営んで 一〇年を超えていない場合や、遊休地のままにしているケースは、どうすればいいのでしょうか。 まず、考えられるのは自分の土地に自分でマンションなどを建設して、賃貸する方法です。 この対策が是か非かは収益性、つまり資産価値に見合った収入が得られるかどうかで決めることになります。 結論からいえば、六パーセント以上の表面利回りが確実に見込まれるときは、第一段階の判断基準として「GO」サインです。計画を先に進めて、金融機関への返済計画などを含めた長期的な収支計画の検討に入ることになります。 六パーセント未満の利回りしか見込めないときは、やはり、土地の買い換えなど資産の組み替えをし て、より高い利回りを追求すべきです。こうしたとき、私たちは「そのマンション建設はやめるべきです」とアドバイスすることもあります。"