管理人はだれ！？

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2020年2月7日「金曜日」更新の日記

"自分が所有する不動産の管理会社を設立すると、税制上、いろいろなメリットが生まれます。 自分が設立した法人を利用する場合、（1）管理方式、（2）一括借り上げ方式、（3）建物所有方式の三 つの方法があります。 管理方式はオーナーが所有する建物を会社が維持管理するかたちをとって、会社は合計賃料の五パーセント程度を管理料として売上げにすることができます。そして、オーナーまたは家族は会社から給与を受け取ることで、給与所得控除を受けることができます。 一括借り上げ方式は、建物オーナーと会社が賃貸借契約を結んで、建物を会社が一括して借 り上げ、さらに貸し室にして会社が入居者から賃料を取ります。建物オーナーは会社から借り 上げ賃料を受け取ります。建物の借り上げ賃料と入居者からの賃料合計の差額は、通常二十パーセント程度でその分が会社の売上げになり、オーナーが受けとる給与の源泉になります。 建物所有方式には、一つの方法があります。一つはオーナー名義の土地に会社名義で賃貸物件を建てるやり方です。会社は土地オーナーに、賃貸料から地代を払います。 もう一つは、会社がオーナー名義の建物を買い取る方法です。買い取り価格は簿価です。簿価での売買であれば、譲渡の際、建物所有者側に譲渡税が生じません。毎年、減価償却をしているので、簿価は減額されています。この方式が最も効果があるのは、簿価がゼロに近いような古い建物を買い取ったときです。買い取り価格は簿価の数十万円でしょうから所有権移転費用が少なくてすみ、そのうえ家賃収入は全額会社の売上げになるからです。建物のオーナーも譲渡所得がほとんど発生しないので、課税の心配もありません"