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2020年2月17日「月曜日」更新の日記

"物納できない不動産としては質権、抵当権など担保権が設定されている、所有権の帰属について係争中、共有名義、その不動産が日本国内にない、などがあります。この点、よく注意する必要があります。 次の点にも留意してください。 （1）物納することを考えている納税予定地は、面積や地形を確定しておく必要があります。公 図だけでは物納は認められません。測量士の資格をもった人に「確定測量」をしてもらい地形 を確定し、地積更正によって正しい面積を計算してもらいます。 （2）共有持分の不動産を物納できますが、そのときは持分通りに分割して(分筆)しておくことが必要です。 （3）物納するために無理に土地を分割してしまい、使えない(収益が上がらない)土地だけが 残って泣く人もたくさんいます。無理に分割して物納するよりも、分割せずに税額以上の額で 売却して、現金を残したほうが、何の利用価値もない土地を残すよりずっと得策になることが 多いようです。 （4）賃貸物件を保有しているときは、相続が発生したあとで、賃借人に立ち退いてもらい、借家やアパートを取り壊して更地として物納することもできます。これによって、相続税課税時 は底地価格として評価されますが、物納するときは、(物納価格の改定で)より評価額が高い更地評価になります。 （5）農地によくある例ですが、道路に接していない「無道路地」は建築基準法上、建築物を建 てることはできませんから、物納は認められません。その場合、道路までの土地を購入すれば いいのですが、費用をかけないですませるには、隣接地権者の同意を得て「うちの土地を通って道路まで通行してもいい」という『囲繞地通行権』を確保すれば、物納できることもありま す。 （6）底地を物納するとき、貸し地の地代が近隣の相場と比べて著しく安い場合は、物納られません。物納できる目安は、相場の七割程度までです。物納予定地に考えている貸し地の地代を、長い間、改定していないときは、相場の七割程度まで引き上げておく必要があります。 （7）定期借地権を設定している貸し地も物納できます。ただし、国は借地人から受け取った保 証金などの債務は引き継ぎません。物納する場合、保証金を借地人に返さなければなりません。 国は、そのうえで地代を決めます。"