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2020年2月18日「火曜日」更新の日記

"更地の物納で評価額をアップさせる 【状況】 東京都内在住のC氏は、父親の資産を継承している母親が亡くなったときに、できるだけ不 動産を残したい。現状のまま予想相続税額を計算すると約二億四〇〇〇万円、納税用資産とし ては現預金と古アパートの売却代の合計一億四〇〇〇万円しかなく、現預金がすべてなくなる うえに、自宅に近い駐車場の一部を物納しなければ相続税が納められない。C氏は、駐車場はまとまった土地のまま残したいと考えている。【対策】 相続が起こる前に、時価より路線価が高くなっている、つまり時価と路線価が逆転している 都心の資産を取得します。 路線価による相続稅更地評価額が二億四〇〇〇万円の店舗不動産を一億三五〇〇万円で購入しました。購入資金は現預金と古アパートの売却代金をあてました。テナントからの一年目の家賃収入は購入諸費用と保有コストにあてるので、収益性はほとんどゼロです。買い換える資産を路線価の下落幅が小さい都心の不動産にするのは、路線価が高いままで時価が大きく下が っている不動産に資産を組み替えることが、物納するときに効果を生むからです。いつ相続が 発生するかわかりませんから、テナントとは期間一年の定期借家契約を結びます。 【効果】 店舗不動産の相続税評価額は貸家建付地なので一億八二〇〇万円になります。古アパートの 相続税評価額より二五〇〇万円増えるので、購入時点の予想相続税額は二億六五〇〇万円に増 えます。でも、問題はありません。相続が発生したときは、店舗を解体して更地で物納します。ここがポイントです。相続発生 時、一億三五〇〇万円で購入した店舗不動産は相続税評価額は一億八二〇〇万円でした。この 不動産を更地にすることで、評価額は二億四〇〇〇万円になるのです。これは貸家建付地評価 と更地評価の違いです。つまり、店舗を取り壊しただけで物納評価額が五八〇〇万円高くなる のです。このため、テナントは契約後最長一年後には立ち退いてもらえるように、一年の定期 借家契約にしておくのです。予想納税額は二三〇〇万円増えましたが、物納評価額が五八〇〇万円増えることで、納税負担額は三五〇〇万円削減できることになります。結局、二億六五〇〇万円の予想相続稅は、更地物納で二億四〇〇〇万円を納めることができ、残り二五〇〇万円は残る現預金などで納付することで、駐車場の一部を物納しないでも納税することができるようになります。"