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2020年2月22日「土曜日」更新の日記

"貸宅地を売却し都心のビルを共同で取得 【状況】 二〇年前、畑に五軒の貸家を建てた。最近、近くにマンションができたことと、家が古くなったため、入居者がどんどん減って、ほとんど収益が出なくなった。 【対策】 収益性をアップさせるために、資産の組み替えを実行します。 貸宅地を二億七〇〇〇万円で売却し、うち二億円を使い共有システムで都心のビルの持ち分を取得します。不動産譲渡所得は事業用資産の買い換え特例を活用することで、約一億円に圧 縮されます。通常の譲渡所得税は六五〇万円になりますが、特例によって二六〇万円になり、 三九O万円の現金が多く残りました。 【効果】 都心ビルの持ち分からは年間一五〇〇万円の家賃収入が予定されていますが、管理費などの 経費が差し引かれ一〇〇〇万円が手取額になります。投資額二億円に対する表面利回りは七・五パーセント、実質利回りは五パーセントになります。 収益性が向上したことで、毎年、現金が手元に残るため、相続発生時にほかの土地を物納せ ず、延納(分割納付)による対応が可能になります。 また、事業用宅地の評価減を利用することで、二億円で購入したビルの持ち分に対する相続 税評価額は八二〇〇万円に圧縮されます。このケースの場合、資産組み替え前の相続税試算額は約二億八六〇〇万円でしたが、ビル購入後は約二億一〇〇〇万円になります。"