ペットマンションで付加価値をつける

: 「自己資金ゼロ、一年目の表面利回り五・五パーセントを実現【状況】所有する土地にペットマンションを建てたい。どの程度の利回りが期待されるのか。【対策】>次のような建設計画を立てます。敷地面積=二五〇坪建物=一四部屋、延べ床面積二五〇坪建築工事費=一億五000万円(一五0坪×六〇万円)その他経費=一000万円自己資金=ゼロ借入金=一億六000万円(諸経費分も合わせて借り入れる)一年目に見込まれる年間収支計画は、次のようになります。家賃収入=1000万円(一四室×月一二万円)駐車場収入=一五0万円(一0台×月一・二五万円)減価償却費=六五〇万円固定資産税・支払利息など=八00万円諸経費=一00万円今後の不動産市況を考えたとき、家賃や駐車場料金の値上がりは考慮しません。【効果】一年目の表面利回りは時価二億六000万円(土地二億円+建物一億六000万円)に対して収入が二000万円なので、五・五パーセントになります。一年目の損益は、税引前利益六00万円に償却費の戻しなどが加わり、最終利益は九五0万円になります。その後、減価償却費の減少によって利回りは下がりますが、三0年目には借入金の返済を終える計算になります。