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2020年2月29日「土曜日」更新の日記

【状況】東京郊外在住のF氏は、所有する土地の一つに問題を抱えていた。すでに資産の組み替えを進め、都心のビルを購入していたため、いくつかの土地を処分したが、残る土地は交通の便が悪く、期待した価格では分譲会社への売却がむずかしかった。ビル購入の負担をできるだけ軽くするためには、予定した価格に近い価格で売却をしなければならない。【対策】「コーポラティブ方式」を使って、通常より高い価格で売却することにしました。この方式では、土地の分譲を受ける側が組合組織(建設組合)をつくり、土地所有者は組合に対して土地を売却するので「土地の共同購入」という考え方になります。というのは、広い土地を宅地分譲するときは、土地を分割しなければ売れませんが、宅建業法で個人(地主)が複数の人を相手に土地を売ることができません。そこで、ふつうは分譲会社に一括して土地を売却し、分譲会社が整地した土地を分譲販売します。このような場合、分譲会社が地主から買い取る価格は、予定される最終的な総販売価格から経費や利益などを差し引いた残高という考え方から出てきます。経費には開発設計費、造成工事費、広告宣伝費、販売手数料、金利、印紙税、所有権移転登録費用、固定資産税・都市計画税、不動産取得税、仲介手数料などがあります。これらの経費に、分譲会社の利益が上乗せされます。このため、実際に地主が売却する価格は低く抑え込まれてしまいます。これに対してコーポラティブ方式は、コーディネーターが土地を区分し、それぞれの区分の購入希望者を集めます。この購入希望者たちは建設組合をつくり、この組合が地主から土地を一括購入します。