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2020年6月21日「日曜日」更新の日記

容積率とは要するに自分の土地に建てられる建物の床面積の上限のことです。都市計画で決められていますが、その時々の街の状況によって見直されています。ところで、一般的に容積率が高くなればなるほど土地の値段は高くなります。例えば、1000平方メートルの土地があり容積率が100パーセントのところが1億円だとすると容積率が200パーセントの所は2億円になります(このように必ずしも比例するわけではありませんが・・・・)。したがって、土地活用を考える場合も、この容積率を目いっぱい使ったプランにするのが通常です。ところがこれはインフレ時代の考え方ではないかと思います。デフレ時代は先が読めない時代です。大きく儲けることよりも、できるだけリスクを少なくすることを考えるべきです。収入が少なくなったとしても、デフレでお金の価値はどんどん高まっているのです。インフレの時代では、できるだけ多くの世帯数にするため容積率ギリギリまで使ったプランにするのが一般的でした。「土地の有効活用とは、その土地が持っている本来の能力を最大限に引き出すことである」とする考え方に立てば、当然このようなことになります。先ほど、少子高齢化についてはそれほど心配する必要はないと書きましたが、それは競争力のある物件であれば、という条件付きです。平均的にはやはり、その影響を受けると考えるべきでしょう。したがって、それなりの物件であれば、空室が増えたり、家賃が下がったりして、借金が返済できなくなる可能性はあります。そこで、もし容積率を目いっぱい使わないで、一部の土地を残しておけば、その土地を売却して借金を返済することもできるわけです。また相続税対策でアパートとか賃貸マンションを建てるケースが多いのですが、土地の相続税評価額はかなり下がりましたので、余程の土地を持っている場合でない限り、それほどの負担ではなくなりました。以前であれば相続税が3億2480万円もかかっていたのですが、現在では1次と2次を合わせても9850万円。実に3分の1以下になったのです。これも更地で評価した場合です。もし、この土地にアパート等を建てれば更に評価は下がりますので、相続税はかからなくなるかも知れません。このように、以前であれば相続税をできるだけ安くするため、多額の借金をしてデッカイマンションを建てる必要があったのですが、現在では、その必要性はかなり軽減されてきました。したがって、容積率にこだわらず、余裕を持ったプランを考えていただきたいと思います。