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2020年6月24日「水曜日」更新の日記

アパートとか賃貸マンションを建てる場合、その建設資金は銀行等から借金するのが一般的です。なぜ、借金してまでアパートを建てるのでしょうか?何をいまさらそんなことを言うのか?借金して建てるのは当たり前だろ。借金して建てると相続のとき債務控除として財産から引けると言うし・・・・・。そもそも、そんな質金なんか持ってないよ!だいたい、こんなところではないでしょうか。また、建設の提案をするハウスメーカーとか建設会社の営業マンからは次のような声が聞こえてきそうです。「ほとんどの人は建設資金を持っていないし、たとえ持っている人がいても、お金を持っているとは絶対に言いません。宝くじに当たった人が、当たった事実を公言しないのと同じです。そんな状況で自己資金でアパートを建てませんかと言えるわけがない。」でも、デフレ時代はできるだけ自己資金で建てたほうが良いとも思っているハズです。デフレの時期というのは家賃収入が下落する一方、借入金の返済額は変わらないからです(景気対策のために金利を下げるので、支払利息は減りますが・・・・。)それでは、どのようにすれば借金をしないで土地活用できるのでしょうか?代表的なものとして次の4つの方法が挙げられます。<借金しないで、あるいは少ない借金で土地活用する方法>1一部の土地を売却して、その資金でアパート等を建てる。2等価交換方式で賃貸マンションを建てる。3定期借地で土地を貸し、その預り保証金でアパートを建てる。4建設協力金方式で貸店舗を建てる。それぞれについて、以下、簡単に説明しておきます。1一部の土地を売却して、その資金でアパート等を建てる。これについては説明するまでもありませんが、土地を売却した場合の手取収入(譲渡所得税とか仲介手数料を支払った残りの資金)をアパート等の建設資金とする方法です。ところで、土地を売却してアパートを建てるということは、売却する土地は他人の手に渡り、売却資金(現金)がアパートという建物に変わるわけです。「土地というものは地盤沈下でもしない限り、無くならないのですが、建物というのは寿命があるわけで、いずれこの世から無くなってしまいます。般若心経の色即是空(注)ではありませんが、目に見える形でも無くなってしまうのです。そうしますと、土地は売らずにそのまま持っていたほうが得ではないか、ということになります。昔のように持っているだけで価値が上がるということでなくても、少なくとも建物よりはマシではないかと考えても何ら不思議ではありません。当然ながら、建物に変わるだけでは何の意味もありません。建物が稼ぐ現金収入にこそ価値があるのです。「そうすると、マイホームというのは現金収入が得られないわけだから、何の価値も無いんじゃない?」と子供に聞かれたら何と答えますか?一度考えてみてください。(注)「色即是空」とは「色すなわち、空である」ということです。そして、この場合の色とは、この世に存在する形あるものということです。したがって、この意味は、この世に存在するものは、すべて空であることになります。よって、建物も空なのです。・何となく分かった気がするのですが、その後に次の言葉が続くのです。「空即是色」。、、、、なんのこっちゃ。2等価交換方式で賃貸マンションを建てる。等価交換方式というのは、土地の一部とデベロッパーが建てたマンションの一部を交換するという方法です。つまり、自分の土地の一部がマンションの一部と交換されるわけです。デベロッパーは、交換によって取得した土地・建物を第三者に分譲します。ところで、土地所有者は土地の代わりにマンションを手にすることができるわけですが、どれだけのマンションをもらえるのでしょうか?一番上に「一般分譲価額の総額(総事業費)」という欄があります。つまり、デベロッパーはその土地に建設したマンションを一般に分譲したら得られるであろう売却収入をまず予測するのです。それから建設会社に支払う建築費とか、販売する場合の手数料等を見積り、それらを控除した残りが土地評価額となるのです。例えば、1戸当たりの分譲単価が4,000万円、戸数が50戸のケースで考えてみましょう。(総額は4,000万円×50戸で20億円となります。)土地所有者が取得する持分は通常、売却しませんが、とりあえず売却するものとして計算します。そして、このマンションを建てるのに10億円、各種経費(デベロッパーのマージンを含む)が3億円とすると、最終的に土地評価額は7億円(20億円-10億円-3億円)となります。こう書くと、デベロッパーは何のデメリットも無いで売れるのか?ように思われますが、そんなことはありません。建てたマンションが見積りどおりの価格で売却できるか否かのリスクをすべて負うことになるのです。逆に、土地所有者にとってはデベロッパーが取得する部分が売れようが売れまいが何の関係もありません。それでは土地所有者にとって、この等価交換方式はどういうメリット、デメリットがあるのでしょうか?細かいことはイロイロありますが、等価交換方式の最大のメリットはやはり無借金で賃貸マンションを手に入れることができるということでしょう。なお、等価交換方式の場合、デベロッパー取得分は最終的に売却しますので、分譲マンションとしての適地でなければなりません。自分はやりたいと思っても、できないものはできないのです。