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2020年7月29日「水曜日」更新の日記

マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、適時適切な維持修繕を行うことが重要である。
長期修繕計画の考え方
1)長期修繕計画はできるだけ早めに策定し概ね5年を目度に見直しを図るようにしましょう。
2)外壁や屋上防水、給排水管などの大規模修繕工事には一時的に多額の費用がかかるため、実際に修繕工事を実施する際の工事の発注の仕方、資金調達の方法などについて管理組合の総会において組合員の合意に基づく必要があります。
3)そのための準備、組合員への周知・徹底のためのPR・広報などにかなりの時間を見込んでおく必要があるので、この修繕実施計画への取り組みは、その修繕の実施が予定される2年程前から始めることが必要となります。
大規模修繕を実施する時に検討する項目の例
イ.修繕委員会の設置(理事会の諮問機関としての位置付けを明確に)
口,修繕の対象となる部分の現況調査(組合員へのアンケート、劣化状態の点検診断など)
ハ.実施する修繕工事の範囲、使用材料、工法の概略の検討
二実施する時期及び資金計画等の検討
(5長期修繕計画の策定及び見直し等)
特に、経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計画を策定し、必要な修繕積立金を積み立てておくことが必要である。
(1)マンションにおいても、年数を経過するにつれ、建物の各部(屋上防水、外壁塗装、鉄部塗装等)及び附帯設備(受水槽、ポンプ、エレベーター等)の劣化が顕在化していきます。
●経年による劣化の例
イ.触体のコンクリートの中性化
ロ.コンクリートの割れ※コンクリート部分の亀裂や雨樋、サッシ等との接続部分に雨水等が浸透し、鉄筋の鞘の発生で生じる爆裂や鉄筋の露出
ハ.壁画や鉄部の塗膜の剥離
二,金物の腐食、設備機器の機能低下ホ.防水弱の破断による漏水(2)必要な修繕積立金の額については、長期修繕計画に基づき算出することとなります。また、実際に修繕工事を行うときは、事前に診断を行うなど計画の安当性を検証するとともに必要に応じて長期修繕計画の見直しを行い、修繕積立金の額の増減も併せて検討する必要があります。
●修繕積立金の例
平成11年度マンション総合調査では、1戸当たりの修繕積立金の平均額は7,378円/月との調査結果が出ています。(財)マンション管理センターの「修繕積立金算出システム」による「新築モデル」では、8,8701円/月であり、必要な修繕積立金の目安からみてまだ低い状況といえます。なお、マンションごとに必要な修繕工事は異なりますので、単に平均ということではなく、各マンションの実状に合わせた積立を行うことが重要です。