フィリピンなどの海外不動産投資において注意を要すること
2023年2月12日「日曜日」更新の日記
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- フィリピンなどの海外不動産投資において注意を要すること、それは為替レートです。きちんと家賃が入ったとしても、現地通貨の価値が下がれば、その投資自体は利益が出ないのです。マンション経営というと、「どれくらい節税できるのかや利回りの良さが大切だ」などと言われていますが、儲けに直結する部分ばかりが気になってしまうと、思いも寄らず期待が裏切られるということもあるかも知れません。海外不動産投資というもので、最優先で注意していなければいけないと指摘されるのは、過半数の海外不動産投資が「不動産売却による収益に絞った不動産投資なのである」ということでしょう。アパート経営というのは、悪く見ても一定期間ごとに複数入居者分の賃料が振り込まれますから、出資金額が同じにしても、マンションと比べて収益性は高いと言えます。資金の運用ができる収益物件としては、元々入居中の人がいるような、購入した時点から家賃で収益があげられるものも存在しています。収益の面ではいいのですが、マイナスポイントとして、室内を自分の目で確かめるということは不可能と思っておいた方がいいでしょう。
不動産の基礎知識 Part5 ～グレーな手法後編～
今回は前回に引き続き不動産会社のグレーな手法を紹介するとともに、そんな手法を用いないホワイトな不動産会社さんをご紹介いたします！高槻市、枚方市の賃貸物件なら、関西不動産販売株式会社！
まず不動産仲介とは、前提として仲介会社は不動産のプロとして、エンドユーザーのニーズを鑑みて、そのニーズに合う物件の情報を提供しなければなりません！その対価として、エンドユーザーからは仲介手数料が支払われます！
そこで、そのプロ意識を持たない不動産会社が世の中には蔓延っています！今回はそんなプロ意識を持たない企業が行う手法についてご紹介していこうと思います！
まず最初に「AD」です、ADとは原義として「広告」という意味があります！ですが不動産業におけるADとは本来のまっとうな意味では使われておらず、少し不正な手段となっています！
不動産業における「AD」とは物件の成約時にオーナーが客付会社に支払う広告費のことであり、「バック」とも言います。広告費というのは名目上で、実際にはそのまま広告費にすべて使うことはなく、「袖の下」的な要素が強いです！金額に関しては、仲介手数料と違い、特に下限も上限も制限されていません！(そもそもグレーな手法であるため)
オーナーは優先的に客付けしてもらいたいためこれを支払います！多少のADを支払ってでも空室を埋める、さらにそれを相場よりも高い家賃で達成できれば、利回りが上がり、物件の資産価値も高まります！もちろん、家賃による定期収入も見込めます！
次に仲介手数料無料の仕組みです！これはADと関連するのですが、仲介会社はADという資金を得ているため、エンドユーザーに対して、仲介手数料無料という強力な交渉手段をつかえるようになります！つまり、もともとの稼ぎ口である仲介手数料のかわりにADで稼ぐという方法も生まれています！(！！)もちろん、その両方で稼ぐという手法も生まれています！
さらに仲介手数料無料に関して「敷金・礼金、無料」という物件が多々あると思います！この「敷礼0」という手法は昨今珍しくないのですが、これは実は、敷金礼金分の費用は家賃に上乗せされています！(！！)これによって、相場より高い家賃を設定することになり、利回りを上げることが狙いです！これの上にさらに家賃をあげる術があります！それが次に紹介します、「フリーレント」です！
第1回にてちらっと触れましたこの「フリーレント」ですが、入居後の一定期間家賃が無料になることとなります！個人の場合は1か月フリーレントが一般的です！
初期費用が安いことや、フリーレントがついている。このような、うまい話には裏があることが多いです！この場合は、家賃が高くなっているということです！エンドユーザーはこのことを知らずに取引してしまうことが非常に多くなっています！なぜなら、人生で一般の方が不動産取引をされる回数は、ふつう3，4回程度であるからです！そのため、エンドユーザーの知識はあまり成長せず、不動産の言うがままに「安い！」と思わされカモにされるケースがしばしばあります！
このケースは短期的に見れば仲手無料、敷礼0、フリーレントなので安く感じますが、長期的な目線で、月1万円家賃が高くなるだけで3年で36万円になってしまい、敷礼、仲手などを大きく上回る結果になってしまいます！
また、家賃上昇による利回りUPには長期目線での家賃収益の上昇だけでなく、家賃を上げることによって、物件の利回りが上がることはもちろんのこと、さらに、資産価値が高まることが期待できます！
売却価格が上がるため、短期的にメリットが大きくなっていきます！
これらのような、グレーな手法は消費者に不利益を与える場合が多いです！そのため不動産取引をされる皆さんはこれらの点に注意して、うまい話につられないようにする必要があります！
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